Vogt: „Der E-Commerce bleibt tonangebend!“

Verkehr: Welche Trends beeinflussen Sie als Logistikimmobilienentwickler am meisten?
Christan Vogt: Aus meiner Sicht ist dies vor allem der E-Commerce in Verbindung mit der Digitalisierung. Ganz entscheidend beeinflusst der Fachkräftemangel auch zunehmend den Standort einer Logistikimmobilie. Wir müssen dafür sorgen, dass wir den Logistikstandort und die Immobilie so attraktiv gestalten, dass Arbeits- und Fachkräfte gerne auch dorthin kommen und bleiben, denn ohne sie ist auch die schönste Logistikimmobilie wertlos. Zusätzlich gewinnt das Outsourcing der Logistik, wenn auch in Österreich etwas langsamer als in Deutschland, an Bedeutung. Das hat ein bisschen mit der Tradition und dem Konservativismus der heimischen mittelständischen Unternehmer zu tun - sie machen noch immer am liebsten alles selbst, inklusive der Logistik, auch wenn diese vielleicht nicht zu ihrer Kernkompetenz zählt, bzw. bevorzugen Eigentum gegenüber Miete.

In Enzersdorf, in der Nähe des Vienna International Airports, entwickeln Sie den Industrial Campus Vienna East. Derzeit stehen dort in der ersten Ausbauphase fünf Hallen. Wo wollen Sie regional Ihre Schwerpunkte in Österreich setzen?
Vogt: Unsere zukünftigen Standorte sind sehr stark von der E-Commerce-Entwicklung abhängig. Unser Fokus liegt sowohl auf Wien als auch auf dem Raum zwischen Wels und Steyr. Da gibt es ein interessantes Dreieck für uns. Wir werden in erster Linie versuchen, dort Standorte zu identifizieren, Flächen zu erwerben und dann Immobilien zu entwickeln.

Welche Trends werden in den kommenden Jahren die Entwicklung von Logistikimmobilien am meisten beeinflussen?
Vogt: Ich glaube schon, dass der E-Commerce nach wie vor tonangebend bleiben wird. Die Infrastruktur und die Politik werden an Bedeutung gewinnen. Viele Politiker haben es bis jetzt noch nicht begriffen, dass sie mit ihren Infrastrukturentscheidungen eine große Verantwortung für die zukünftige Entwicklung von Städten haben. Die letzten Studien haben zudem gezeigt, dass das Thema der Nachhaltigkeit, aufgrund der geringen Energiepreise, bei Logistikimmobilien derzeit an Bedeutung verliert. Das hat uns schon ein wenig verwundert - denn wir wollen ja auch Nachhaltigkeit bieten. Aber viele meinen, dass man mit der Nachhaltigkeit zuerst mal kein Geld verdienen kann. Das ist, meiner Ansicht nach, allerdings ein Trugschluss, denn umso nachhaltiger ich die Immobilie baue, desto länger kann ich sie betreiben.

Laut einer Studie von CBRE entsprechen rund 66 Prozent des Logistikimmobilienmarkts in Wien und Umgebung - das sind über 2,8 Mio. m2 - nicht mehr den Anforderungen an moderne Logistikimmobilien. Wann ist denn eine Logistikimmobilie modern?
Vogt: Das wird primär bestimmt vom Standort, dem Grundriss (rechteckig), der Ausstattung, der Erweiterbarkeit und wie einfach es ist, die Immobilie weiterzuvermieten. Viele Logistikimmobilien sind vor längerer Zeit aufgrund historischer Bedingungen geschaffen worden. Meistens von Logistikern selbst, die den Bau genau nach den Anforderungen eines bestimmten Kunden ausgerichtet haben. Fällt der Kunde dann aus irgendwelchen Gründen weg, ist eine standardisierte Weitervermietung problematisch.

Wie viele Standorte wollen Sie neben dem in Enzersdorf in den kommenden drei bis fünf Jahren in Österreich betreuen?
Vogt: Ich denke, dass in Summe drei Standorte realistisch sind. Das ist aber, bezogen auf Österreich, schon mal eine Herausforderung.

In welchen Sektoren (vom urbanen Bereich bis zur grünen Wiese) will DLH 2030 in Österreich seine Logistikimmobilien platziert haben?
Vogt: Das ist eine interessante Frage. Wenn wir urban logistics im Innenstadtbereich und City-Logistik eher am Stadtrand sowie die Logistikparks (wie jener in Enzersdorf) außerhalb der Stadt Wien sehen, dann, denke ich, werden diese drei Bereiche 2030 jeweils rund ein Drittel ausmachen. Welche Logistikkonzepte sich speziell im urbanen Bereich durchsetzen, lässt sich heute nicht wirklich exakt vorhersagen. Es gibt derzeit die verschiedensten logistischen Versuche in den großen Städten wie Wien, Hamburg und Berlin: vom Abstellen von Containern und daraus die letzte Meile zu bedienen über Cargobikes und Elektrofahrräder bis zu Robotern, die die Zustellung zum Endkunden durchführen.

Wie sehen Sie generell den Logistikimmobilienmarkt in Österreich, im Vergleich zu Deutschland?
Vogt: Der Mietermarkt hier unterscheidet sich von jenem in Deutschland. Der Österreicher ist konservativer. Deshalb können wir uns nicht allein auf den österreichischen Markt konzentrieren. Der Bedarf an Logistikimmobilien ist aber zweifelsohne in Österreich vorhanden. Wir wollen uns aber auch darauf konzentrieren, potenzielle Mieter im angrenzenden Ausland zu finden - wobei die weniger in Osteuropa zu finden sind, sondern eher in Deutschland, der Schweiz oder den Niederlanden. Wir interessieren uns für internationale Firmen, die in Österreich einen neuen Standort suchen oder hier schon präsent sind und ihre Logistikstruktur verändern wollen. Die Tendenz bei solchen Firmen, die Logistik outzusourcen, ist wesentlich größer.

Wie verfahren Sie üblicherweise, wenn Sie eine Logistikimmobilie entwickeln?
Vogt: Nach der Standortsuche und -auswahl erwerben wir das Grundstück, errichten die Immobilie und gehen danach auf Kundensuche. Sind dann alle Flächen vermietet, verkaufen wir an einen Investor (Banken, Fonds, Versicherungen oder dgl.) weiter. Im Grunde ist es ein einfaches Spiel: Ich habe eine Mieteinnahme über eine bestimmte Dauer, die sich mit dem Verkaufsfaktor multipliziert.


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