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Vogt: „Der E-Commerce bleibt tonangebend!“

Foto: Winter
Die Logistik ist ein Zukunftsmarkt, findet Vogt und rät jungen Menschen zu einer Karriere in dieser Branche.
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Verkehr sprach mit Christian Vogt, Country Manager Austria von DLH Logistics Real Estate, über den heimischen Logistikimmobilienmarkt. Outsourcing gewinnt langsam auch in Österreich an Bedeutung, so der Experte.

von: Bernd Winter

Verkehr: Welche Trends beeinflussen Sie als Logistikimmobilienentwickler am meisten?
Christan Vogt:
Aus meiner Sicht ist dies vor allem der E-Commerce in Verbindung mit der Digitalisierung. Ganz entscheidend beeinflusst der Fachkräftemangel auch zunehmend den Standort einer Logistikimmobilie. Wir müssen dafür sorgen, dass wir den Logistikstandort und die Immobilie so attraktiv gestalten, dass Arbeits- und Fachkräfte gerne auch dorthin kommen und bleiben, denn ohne sie ist auch die schönste Logistikimmobilie wertlos. Zusätzlich gewinnt das Outsourcing der Logistik, wenn auch in Österreich etwas langsamer als in Deutschland, an Bedeutung. Das hat ein bisschen mit der Tradition und dem Konservativismus der heimischen mittelständischen Unternehmer zu tun - sie machen noch immer am liebsten alles selbst, inklusive der Logistik, auch wenn diese vielleicht nicht zu ihrer Kernkompetenz zählt, bzw. bevorzugen Eigentum gegenüber Miete.

In Enzersdorf, in der Nähe des Vienna International Airports, entwickeln Sie den Industrial Campus Vienna East. Derzeit stehen dort in der ersten Ausbauphase fünf Hallen. Wo wollen Sie regional Ihre Schwerpunkte in Österreich setzen?
Vogt:
Unsere zukünftigen Standorte sind sehr stark von der E-Commerce-Entwicklung abhängig. Unser Fokus liegt sowohl auf Wien als auch auf dem Raum zwischen Wels und Steyr. Da gibt es ein interessantes Dreieck für uns. Wir werden in erster Linie versuchen, dort Standorte zu identifizieren, Flächen zu erwerben und dann Immobilien zu entwickeln.

Welche Trends werden in den kommenden Jahren die Entwicklung von Logistikimmobilien am meisten beeinflussen?
Vogt:
Ich glaube schon, dass der E-Commerce nach wie vor tonangebend bleiben wird. Die Infrastruktur und die Politik werden an Bedeutung gewinnen. Viele Politiker haben es bis jetzt noch nicht begriffen, dass sie mit ihren Infrastrukturentscheidungen eine große Verantwortung für die zukünftige Entwicklung von Städten haben. Die letzten Studien haben zudem gezeigt, dass das Thema der Nachhaltigkeit, aufgrund der geringen Energiepreise, bei Logistikimmobilien derzeit an Bedeutung verliert. Das hat uns schon ein wenig verwundert - denn wir wollen ja auch Nachhaltigkeit bieten. Aber viele meinen, dass man mit der Nachhaltigkeit zuerst mal kein Geld verdienen kann. Das ist, meiner Ansicht nach, allerdings ein Trugschluss, denn umso nachhaltiger ich die Immobilie baue, desto länger kann ich sie betreiben.

Laut einer Studie von CBRE entsprechen rund 66 Prozent des Logistikimmobilienmarkts in Wien und Umgebung - das sind über 2,8 Mio. m2 - nicht mehr den Anforderungen an moderne Logistikimmobilien. Wann ist denn eine Logistikimmobilie modern?
Vogt:
Das wird primär bestimmt vom Standort, dem Grundriss (rechteckig), der Ausstattung, der Erweiterbarkeit und wie einfach es ist, die Immobilie weiterzuvermieten. Viele Logistikimmobilien sind vor längerer Zeit aufgrund historischer Bedingungen geschaffen worden. Meistens von Logistikern selbst, die den Bau genau nach den Anforderungen eines bestimmten Kunden ausgerichtet haben. Fällt der Kunde dann aus irgendwelchen Gründen weg, ist eine standardisierte Weitervermietung problematisch.

Wie viele Standorte wollen Sie neben dem in Enzersdorf in den kommenden drei bis fünf Jahren in Österreich betreuen?
Vogt:
Ich denke, dass in Summe drei Standorte realistisch sind. Das ist aber, bezogen auf Österreich, schon mal eine Herausforderung.

In welchen Sektoren (vom urbanen Bereich bis zur grünen Wiese) will DLH 2030 in Österreich seine Logistikimmobilien platziert haben?
Vogt:
Das ist eine interessante Frage. Wenn wir urban logistics im Innenstadtbereich und City-Logistik eher am Stadtrand sowie die Logistikparks (wie jener in Enzersdorf) außerhalb der Stadt Wien sehen, dann, denke ich, werden diese drei Bereiche 2030 jeweils rund ein Drittel ausmachen. Welche Logistikkonzepte sich speziell im urbanen Bereich durchsetzen, lässt sich heute nicht wirklich exakt vorhersagen. Es gibt derzeit die verschiedensten logistischen Versuche in den großen Städten wie Wien, Hamburg und Berlin: vom Abstellen von Containern und daraus die letzte Meile zu bedienen über Cargobikes und Elektrofahrräder bis zu Robotern, die die Zustellung zum Endkunden durchführen.

Wie sehen Sie generell den Logistikimmobilienmarkt in Österreich, im Vergleich zu Deutschland?
Vogt:
Der Mietermarkt hier unterscheidet sich von jenem in Deutschland. Der Österreicher ist konservativer. Deshalb können wir uns nicht allein auf den österreichischen Markt konzentrieren. Der Bedarf an Logistikimmobilien ist aber zweifelsohne in Österreich vorhanden. Wir wollen uns aber auch darauf konzentrieren, potenzielle Mieter im angrenzenden Ausland zu finden - wobei die weniger in Osteuropa zu finden sind, sondern eher in Deutschland, der Schweiz oder den Niederlanden. Wir interessieren uns für internationale Firmen, die in Österreich einen neuen Standort suchen oder hier schon präsent sind und ihre Logistikstruktur verändern wollen. Die Tendenz bei solchen Firmen, die Logistik outzusourcen, ist wesentlich größer.

Wie verfahren Sie üblicherweise, wenn Sie eine Logistikimmobilie entwickeln?
Vogt:
Nach der Standortsuche und -auswahl erwerben wir das Grundstück, errichten die Immobilie und gehen danach auf Kundensuche. Sind dann alle Flächen vermietet, verkaufen wir an einen Investor (Banken, Fonds, Versicherungen oder dgl.) weiter. Im Grunde ist es ein einfaches Spiel: Ich habe eine Mieteinnahme über eine bestimmte Dauer, die sich mit dem Verkaufsfaktor multipliziert.


Lesen Sie die Fortsetzung dieses Interviews in unserer frischgedruckten Ausgabe VK 25/2018 oder digital im Austria Kiosk.


Das obige Interview ist nur eines von vielen aus unserem neuen Heft VK 25/2018. Außerdem liegt diesem Heft auch unser Seidenstraßen-Special bei. Folgende Themen findet man dort: 

- Den digitalen Kurs für die "Neue Seidenstraße" setzen:
 Logistik 4.0 und die "Neue Seidenstraße" waren zwei der wichtigsten Themen auf der transport logistic China 2018, die vom 16. bis 18. Mai 2018 in Shanghai stattgefunden hat. Verkehr war vor Ort. Ein Nachbericht.

- Europa und China wachsen zusammen: Heuer konnte die transport logistic China neue Rekordbesuchszahlen schreiben. Verkehr sprach in Shanghai mit den Organisatoren Gerhard Gerritzen und Robert Schönberger (beide von der Messe München) über ihre zukünftigen Pläne der "transport logistic"­Messe in München und Shanghai. 

- Der Ferne Osten ruft: Die Rail Cargo Group möchte den Güterverkehr aus China via Russland nach Österreich und Europa verstärken. Verkehr sprach mit RCG-Vorstand Thomas Kargl über Chancen und Perspektiven auf der "Neuen Seidenstraße". 

- Siemens unterstützt die "Neue Seidenstraße": Beim ersten "Belt and Road International Summit" in Peking konnte der Konzern mehr als zehn Kooperationsvereinbarungen mit chinesischen Unternehmen unterzeichnen. 

- "China ist schneller!": Verkehr sprach vor Ort mit Christina Schösser, Büroleiterin und Wirtschaftsdelegierte des AussenwirtschaftsCenters in Shanghai, über ihre Erfahrungen in China und wie sich die heimischen Firmen hier schlagen. In der Seidenstraßen-Initiative sieht sie große Chancen für Österreichs Wirtschaft. 

- Die "Neue Seidenstraße" ist mehr als nur ein Infrastrukturprojekt: In Österreich wird Chinas "Neue Seidenstraßen"-Initiative fast ausschließlich als ein riesiges Infrastrukturprojekt diskutiert. Sie ist aber deutlich mehr. Drei Lektionen, die man aus der Initiative ziehen kann, zusammengestellt von Andreas Breinbauer und Reinhold Schodl

- Europa und China rücken immer mehr zusammen: Walter Ruck, Präsident der Wirtschaftskammer Wien, sieht in Chinas Projekt der "Neuen Seidenstraße" viele Chancen für die heimische Wirtschaft. Er hofft auf die Verlängerung der Breitspurbahn nach Österreich. Im Interview mit Verkehr fordert er ein ehrliches Engagement der EU ein. 

- "Ein Mann macht keinen Tanz, eine Blume keinen Kranz": Alexey Grom, Vorstandsvorsitzender der UTLC ERA, die zweifellos zu den aktivsten Bahngesellschaften auf der "Neuen Seidenstraße" gehört, spricht im Interview mit Verkehr über die starke Konkurrenz am chinesischen Markt und die Strategien seines Unternehmens. 

- "China entwickelt sich immer mehr zu einem Konsumentenland":Artur Ballardt, CEO der Rail Transportation Service Broker GmbH (RTSB), und sein Bruder Andrej Ballardt, General Director der unternehmenseigenen IT-Firma Transoffice, sprechen über die Strategien des Unternehmens. Dazu zählen der Ausbau des eigenen IT-Systems und die Zulassung als EVU in der EU.

- Zahlungssicherheit für Transporte über die "Neue Seidenstraße": Dass Österreich durch das Jahrhundertprojekt vermehrt nach China exportieren wird, ist im Grunde erfreulich. Doch das Geschäft mit China birgt Tücken: Auf folgende Punkte sollte man besonders achten. Ein Kommentar von Konrad Lenneis.

- "Hier ist alles wesentlich intensiver!": Verkehr sprach mit Alexander Freil, COO von FELB - Far East Landbridge Ltd, dem Spezialisten für den Transport von Containern zwischen dem fernen Osten und Russland/Europa über die transsibirische Route, in seinem neuen Büro in Shanghai über die "Neue Seidenstraßen"-Initiative. 

- "Die OBOR-Initiative ist auch ein wichtiger Teil unserer Strategie": Verkehr sprach auf der transport logistic China in Shanghai mit Ingo Wolfsholz, Director Sub Region Shanghai von DB Schenker. Das Seidenstraßen-Projekt sieht er als Motor für die Branche. 

- Die Länder entlang der Route bilden einen Wachstumsmarkt: Gebrüder Weiss ist noch lange vor der Bekanntgabe der "Neuen Seidenstraße" in Asien aktiv gewesen, sagt Thomas Moser, Direktor und Regionalleiter für Südosteuropa, den Mittleren Osten und die GUS­Staaten. Im Interview mit Verkehr sprach er über die Ambitionen entlang dieser Route.


Außerdem in der VK 25/2018: 

- Nutzfahrzeughersteller versus EU-Kommission: 
Das 3. Mobilitätspaket der EU-Kommission sieht vor, die CO2-Emissionen von Lkw bis 2030 um 30 Prozent zu senken. Während Logistik-Verbände die Maßnahme begrüßen, sehen Nutzfahrzeughersteller darin eine aggressive Vorgangsweise. 

- Saubermacher holt den Logistik-Preis!: Beim 25. Österreichischen Logistik-Tag des Vereins Netzwerk Logistik (VNL) standen Innovationen im Mittelpunkt - von der Startup-Lounge bis zur VNL-App. 

- Kombinierter Erfolg: Die Ausrichtung auf zukunftsweisende Produkte und internationale Märkte sowie das günstige Wirtschaftsklima bescherten der voestalpine 2017/18 das erfolgreichste Geschäftsjahr in ihrer Geschichte. Auch in Sachen Logistik überlässt der Konzern mit der Tochter LogServ wenig dem Zufall. 

- Übergreifendes Denken ist gefragt: Das Kärntner Industrieunternehmen Wild-Gruppe ist eines der ersten Unternehmen, das die Dachmarke "Austrian Logistics" trägt. Verkehr sprach mit Geschäftsführer Josef Hackl über Supply Chain Design, Künstliche Intelligenz und Agilität in der Logistik. 

- Globale Strategien für die "Neue Seidenstraße": Der ehemals schlafende Riese ist aufgewacht und bahnt sich einen gewaltigen Weg nach Europa. Über Chancen und Risiken der "Neuen Seidenstraße" diskutierten zahlreiche Experten beim diesjährigen Logistik Dialog der BVL. 

- Wie Logistik Sprache beeinflussen kann. 

- Wünsche an die Politik: Monika Schuh, Geschäftsführerin des Infrastrukturausschusses bei der Industriellenvereinigung.


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