Als Hauptursachen nennt Kah geopolitische Unsicherheiten. | © Unsplash/Point 3D Commercial Imaging
Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ist mit einem Transaktionsvolumen von 1,1 Milliarden Euro ins Jahr 2026 gestartet. Damit liegt das Ergebnis laut Colliers um drei Prozent unter dem Vorjahreswert. Trotz des leichten Rückgangs bleibt die Nutzungsart eine stabile Größe im gewerblichen Immobilienmarkt – wenn auch mit spürbar veränderten Rahmenbedingungen.
Mit einem Anteil von 17 Prozent am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen rangiert das Segment hinter Büro- und Einzelhandelsimmobilien auf Platz drei. Auffällig: Einzeltransaktionen dominieren das Marktgeschehen mit einem Anteil von 74 Prozent deutlich.
Verzögerte Großdeals und längere Verhandlungen
Während kleinere und mittlere Transaktionen weiterhin stattfinden, geraten insbesondere großvolumige Deals ins Stocken. Rund 59 Prozent des investierten Kapitals entfielen im ersten Quartal auf Abschlüsse unter 50 Millionen Euro. Transaktionen über 100 Millionen Euro bleiben die Ausnahme – und ziehen sich zunehmend in die Länge.
„Exklusivitätsphasen bei Transaktionen haben sich spürbar verlängert“, erklärt Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers. Mehrere großvolumige Deals befänden sich seit Monaten in Verhandlungen, kämen jedoch nur langsam voran.
Als Hauptursachen nennt Kah geopolitische Unsicherheiten sowie veränderte Finanzierungskonditionen. „Weitere geopolitische Unsicherheiten sorgen für eine erhöhte Volatilität an den Kapitalmärkten“, so Kah. Gleichzeitig habe sich der zuvor dynamische Logistikimmobilienmarkt inzwischen stabilisiert und bewege sich stärker im Gleichklang mit anderen Nutzungsarten.
Internationale Investoren dominieren
Getragen wird das Marktgeschehen aktuell vor allem von internationalen Investoren. Ihr Anteil lag im ersten Quartal bei 66 Prozent – deutlich über dem Vorjahreswert und dem langjährigen Durchschnitt.
Zu den wenigen großvolumigen Abschlüssen zählen unter anderem der Verkauf eines Mercedes-Benz-Logistikzentrums sowie der Erwerb eines Logistikportfolios durch EQT Exeter. Solche Deals bleiben jedoch Ausnahmen in einem insgesamt zurückhaltenden Marktumfeld.
Im Fokus der Investoren steht derzeit vor allem das Core-Plus-Segment, das mit 35 Prozent einen stabilen Anteil erreicht. Das klassische Core-Segment bleibt hingegen aufgrund restriktiver Ankaufskriterien und begrenzter Neubaupipeline vergleichsweise schwach.
Geopolitik und Zinsen bremsen Dynamik
Die Unsicherheiten durch internationale Konflikte – insbesondere im Nahen Osten – wirken sich zunehmend auf das Marktgeschehen aus. Steigende Energiekosten und Inflationsrisiken erschweren Zinssenkungen und damit günstigere Finanzierungsbedingungen.
„Die veränderten Finanzierungskonditionen wirken insgesamt bremsend auf das Transaktionsgeschehen“, so Kah. Gleichzeitig seien bei laufenden Verhandlungen bislang keine signifikanten Preisabschläge zu beobachten – ein Hinweis auf weiterhin stabile Bewertungen.
Neue Nachfrageimpulse und strukturelle Veränderungen
Neben den kurzfristigen Unsicherheiten zeichnen sich strukturelle Veränderungen ab. Neue Nutzergruppen, etwa aus der Defence-Industrie, stellen spezifische Anforderungen an Logistikflächen und erweitern das Nachfrageprofil.
Zudem gewinnen asiatische Unternehmen weiter an Bedeutung – sowohl im E-Commerce als auch in der Produktion. Eine zusätzliche Dynamik könnte sich durch eine neue EU-Zollregelung ergeben, die ab November 2026 den Bedarf an Zwischenlagerflächen erhöhen dürfte.
Vor diesem Hintergrund erwartet Colliers im Jahresverlauf mehr Aktivität in Spezialsegmenten wie Forschungs- und Entwicklungsimmobilien oder Cross-Dock-Anlagen. Diese könnten langfristig attraktive Wachstumsperspektiven bieten – auch wenn regulatorische Unsicherheiten und eingeschränkte Drittverwendbarkeit die Investitionsentscheidungen weiterhin erschweren.
Insgesamt bleibt der Markt stabil, aber vorsichtig. Ein solides Jahresergebnis gilt als wahrscheinlich – vorausgesetzt, geopolitische Risiken verschärfen sich nicht weiter.