„Wir bauen den ersten Gewerbepark mit Platin-Zertifikat in Österreich“

Vor einigen Monaten haben wir darüber gesprochen, dass sich die Logistikimmobilienbranche in einer abwartenden Position befindet. Hat sich seit unserem letzten Gespräch ­etwas getan?
Wir waren Anfang Oktober auf der Expo Real drei Tage lang vertreten und die Stimmung war etwas gedämpft. Die Expo Real ist ja eine Messe, die sehr stark Investoren anzieht, und was man ganz klar während der Veranstaltung wahrnehmen konnte, ist, dass die Bereitschaft, in Logistikimmobilien zu investieren, nach wie vor hoch ist. Das ist in allen Gesprächen, die ich geführt habe, herausgekommen. Man hält sich aber momentan etwas zurück, Investitionsentscheidungen zu treffen. Das liegt nicht ausschließlich, aber unter anderem auch daran, dass abgewartet wird, um zu sehen, ob die EZB am 14. Dezember den Leitzins erhöhen wird. Ich vermute deshalb, dass die ersten beiden Quartale 2024 ein bisschen zäh ausfallen werden, ab dem dritten wird es dann wohl besser werden.

So wie vor den Krisen und den Zinserhöhungen wird es aber wohl nicht werden.
Auch wenn Investoren gesehen haben, dass die Logistik eine stabile Industrie ist und sie auch investieren wollen, gibt es nun vermehrt ein paar Rahmenbedingungen, die stets erfüllt werden müssen. Sie sind daran interessiert, dass die neuen Entwicklungen in der Nähe von Metropolen und Hotspots sind. Natürlich war das früher auch schon so, aber jetzt ist dieser Begriff der Hotspots noch enger zu fassen. Vor zwei, drei Jahren hätte jeder Investor eine Logistikimmobilie, die 100 Kilometer außerhalb von Wien liegt, mit Kusshand genommen. Aber jetzt muss man eine Immobilie, die außerhalb der Metropole liegt, auch wirklich gut argumentieren können. Wir entwickeln zum Beispiel eine Immobilie in Gattendorf im Burgenland, das 60 Kilometer von Wien liegt. Unser Argument für Investoren dort ist, dass wir mit dieser Immobilie drei Länder verbinden – also Österreich, die Slowakei und Ungarn.

Auf der Expo Real, die Sie angesprochen haben, ging es auch stark um das nachhaltige Bauen. Was tun Sie in diesem Bereich?
Wir haben beschlossen, dass wir das Mindestmaß übertreffen wollen. Für Investoren sind DGNB-Gold-Zertifikate bereits interessant, für die Immobilie in Gattendorf gehen wir ­einen Schritt weiter. Wir bauen dort den ersten Gewerbepark mit einer DGNB-Platin-Zer­tifizierung in Österreich. Es gibt in Europa generell nur ein Dutzend solcher Immobilien für die Logistik. Das kostet in der Entwicklung einige hunderttausende Euro mehr, weil nachhaltigere Bauwerkstoffe verwendet werden müssen, aber es ist unserer Meinung nach eine sinnvolle Investition. Auf der Expo Real habe ich das einigen potenziellen Investoren erzählt und die fanden das alle ganz toll. ­Offensichtlich kommt diese Platin-Zertifizierung bei Investoren auf jeden Fall gut an! Ob das auch bei Kunden der Fall sein wird, wird sich noch zeigen müssen.  

Mit welchen Mehrkosten müssen potenzielle Mieter denn rechnen?
Die Mehrkosten geben wir nicht an unsere Mieter weiter. Das muss man bereit sein zu investieren. Und wir lernen ja auch dabei, so wie wir auch von jeder Entwicklung lernen. Bei der nächsten Immobilie macht man manche Sachen dann vielleicht besser und optimiert, aber deswegen erhöhen wir nicht automatisch die Miete. Wir tun das absichtlich nicht, weil ich der Meinung bin, dass die Mieten momentan ohnehin sehr hoch sind, auf dem Markt sind zwischen 6,50 bis 6,70 Euro pro Quadratmeter und Monat üblich. Wir aber liegen immer noch unter sechs Euro und wollen diese Schwelle nicht überschreiten.

Bleiben wir kurz bei der Nachhaltigkeit: Photovoltaik und grüne Bedachung hat mittlerweile jede neue Logistik­immobilie. Sehen Sie weitere Möglichkeiten, eine Anlage noch grüner zu machen?
Wir beschäftigen uns gerade im Rahmen eines Forschungsprojekts mit dem Thema CO₂-reduzierter Beton und wie man diesen herstellen und einsetzen kann. Durch die Verwendung dieses Betons, für dessen Herstellung alternative Bindemittelanteile eingesetzt werden, können die CO₂-Emissionen um ca. 20 Prozent gegenüber herkömmlichem Beton gesenkt werden. Die Qualität bleibt, laut Hersteller, die gleiche. Vor allem für Bodenplatten, für die sehr hohe Mengen an Beton nötig sind, wäre das eine sinnvolle Sache. Noch setzen wir ihn nicht ein, aber wir denken in diese Richtung, und ich könnte mir schon vorstellen, dass wir ihn verwenden werden.

Zum Stichwort Photovoltaik noch ergänzend: Wir würden gerne die gesamte Dach­fläche mit Photovoltaik ausstatten, aber das geht teilweise nicht, weil nicht ausreichend Netzkapazitäten vorhanden sind, um den auf dem Dach erzeugten Strom ins Netz einzuspeisen und verfügbar zu machen. Die Netzin­frastruktur in Österreich ist noch nicht so ausgebaut, dass man überall Photo­voltaik draufsetzen kann. Das kann schon mal ein Problem sein. In Ebergassing haben wir zum Beispiel derzeit nur 20 Prozent der Dachfläche mit Photovoltaik ausgestattet, weil es einfach keine Kapazitäten mehr gibt.

Stichwort Kapazitätenmangel: Viele Flächen für Immobilien­entwicklungen gibt es nicht. Dafür aber viele Brownfields. Wie gehen Sie mit dieser ­Problematik um? Würden Sie auch kleinere Immobilien entwickeln oder gar in die Höhe statt Breite bauen?
Sie haben Eecht, es gibt viele Brownfields, vor allem im Großraum Wien. Sie kommen mit ­finanziellen Herausforderungen, weil man in der Regel für sehr viel Geld abreißen muss, bevor man mit dem Bau beginnen kann. Nichtsdestotrotz suchen wir auch nach solchen Flächen, würden aber bei der Politik dafür plädieren, Anreize zu schaffen und Brownfields noch attraktiver zu machen. Wir legen im Moment unseren Fokus auf große Anlagen, weil diese meiner Meinung nach unterm Strich auch wesentlich nachhaltiger sind. Aber wir müssen uns natürlich ­Gedanken darüber machen, ob wir nicht auch kleinere An­lagen bauen, wo wir Logistik und ­Gewerbe kombinieren und Einheiten in Größen von ca. 1.500 m² an KMU vermieten. Aber wie gesagt, derzeit wollen wir große Anlagen entwickeln. Dabei in die Höhe zu gehen, ist allerdings interessant. Ich habe kürzlich eine zehnstöckige Logistik­immobilie in Südkorea besucht und gesehen, dass es möglich ist. In Europa gibt es bereits erste zweistöckige Anlagen und ich könnte mir vorstellen, dass wir auch mal eine zwei- oder dreistöckige Immobilie entwickeln. Man hätte viel vermiet­baren Raum auf vergleichbar wenig Fläche. Der Nachteil liegt natürlich wiederum in der Statik. Es gibt immer ein Pro und Kontra. Aber Sie sehen, wir versuchen in möglichst allen Feldern der ­Logistikimmobilienentwicklung eine Vorreiterrolle einzunehmen.