In diesem Umfeld bekam auch die in den letzten Jahren erfolgsverwöhnte Asset Klasse Logistik im vergangenen Jahr die Neueinpreisung zu spüren. In der Kurzfassung heißt das: Die Renditen sind wieder gestiegen, gleichzeitig auch die Mehrzahl der Mieten. Passt das zusammen? Definitiv ja, zumal die Investoren- und Mieternachfrage nach (Neubau-)Flächen mit hohen energetischen Anforderungen an präferierten Standorten in Europa weiterhin sehr hoch ist. Auch lassen sich die ersten Effekte des sog. „Nearshoring“ bzw. „Relocating“ in Europa messen.
Vergleich von 115 Regionen in Europa
In den letzten zwölf Monaten gab es Veränderungen bei den Renditen und Mieten. Im Folgenden liefert Catella Real Estate AG einen aktuellen, vergleichenden Überblick von insgesamt 115 Regionen zum 1. Quartal 2024 sowie die Erwartungen an die Logistikmärkte Europas:
- Die europäische Spitzenmiete liegt aktuell bei durchschnittlich rund 7,1 €/m² und reicht von 4 €/m² in Porto bis 28,3 €/m² in London (Heathrow). Seit der letzten Marktübersicht im März 2023 sind die Spitzenmieten für Logistikimmobilien über alle 115 untersuchten Märkte hinweg um durchschnittlich rund 21 Prozent gestiegen.
- Besonders deutlich war der Anstieg in Venlo (+73 Prozent) in Edinburgh und Glasgow (jeweils rund 64 Prozent), in Rotterdam (+69 Prozent) und in Venray (+60 Prozent).
- Aufgrund der neuen Risikoeinschätzung an den europäischen gewerblichen Immobilienmärkten ist die Renditekompression der letzten Jahre zum Ende gekommen. Die europäische Spitzenrendite beträgt aktuell im Durchschnitt 5,52 Prozent, was 66 Basispunkte höher ist als bei der Analyse in Q1 2023.
- Die deutschen Top-Standorte haben im internationalen Vergleich ein niedriges Renditeniveau (4,30 bis 4,60 Prozent). Die niedrigsten Renditen sind in der Schweiz zu finden (Zürich: 3,75 Prozent und Genf: 3,6 Prozent). Kein Standort in Europa hat die 3,5-Prozent-Marke unterschritten.
- Die weiterhin starke Nachfrage nach Logistikimmobilien zeigt sich in den Transaktionsvolumina für das Jahr 2023. So lag das Transaktionsvolumen in Deutschland im vergangenen Jahr bei rund 5,9 Milliarden Euro. Im Vereinigten Königreich summierte sich das Volumen auf rund 11 Milliarden Euro.
- Insgesamt wurde über die untersuchten Märkte hinweg im Jahr 2023 ein Investitionsvolumen von fast 29 Milliarden Euro verzeichnet.
Deutliches Potenzial für Nachfrage nach Logistikflächen in Europa
Der europäische Logistikmarkt befindet sich in einer weiterhin gesunden Marktverfassung. Auf der einen Seite zeigt der Markt für Logistikimmobilien in den kommenden Monaten mit Reshoring, Nearshoring und den Auswirkungen der Kriege in der Ukraine und am Golf von Aden klare Push-Faktoren für eine Fokussierung auf die traditionellen europäischen Logistikcluster. Catella geht deshalb davon aus, dass sich die aktuellen strategischen Entscheidungen der europäischen Industrie positiv auf die Logistikimmobilienmärkte auswirken werden. Ein deutlicher Anstieg der Lagerbestände europäischer Industrie- und Produktionsunternehmen zeigt ein deutliches Potenzial für die zukünftige Nachfrage nach Logistikflächen. Deshalb ist damit zu rechnen, dass eine solche Entwicklung in Zukunft zu weiter steigenden Mieten auf den entsprechenden Vermietungsmärkten für Logistikflächen führen wird. Ferner ist ein ansteigendes Investoreninteresse mit Blick auf die osteuropäischen Märkte/ Objekte zu beobachten.
ESG
Auch bei den Logistikimmobilien werden ESG-Kriterien zunehmend relevanter, auch wenn es noch an einer einheitlichen und verbindlichen Vorstellung dazu fehlt, was ESG konkret für die Logistikimmobilien-Branche bedeutet. Dennoch sind klare Preisdiskrepanzen zwischen Neubau- und Bestandsobjekten messbar, in welchen sich auch die unterschiedlichen Risikoprofile widerspiegeln und gute Opportunitäten ergeben.
