„Ohne Netzanschluss keine Automatisierung“, sagt Vogt. (Foto: DLH Austria)
Als DLH Austria im Dezember 2016 gegründet wurde, startete das Unternehmen bei null: keine Flächen, keine Investoren, nicht einmal Firmenhandys. In weniger als zehn Jahren hat sich der Entwickler mit 350.000 realisierten Quadratmetern zu einem der führenden Anbieter auf dem österreichischen Markt für Logistikimmobilien etabliert. Abgeschlossen ist dieser Wachstumskurs für Geschäftsführer Christian Vogt noch lange nicht.
Vogt beschreibt DLH als Speedboat: kurze Reaktionszeiten, sorgfältige Standortauswahl, früh erkennen, wohin sich der Markt bewegt. Geschwindigkeit soll dabei mit kaufmännischer Disziplin einhergehen. „Wir wollen nur kalkulierbare Risiken angehen. Wir agieren nicht wie Glücksritter.“ Der Anspruch reicht deshalb über das nächste Grundstück hinaus. DLH will Gebäude entwickeln, deren Nutzbarkeit auch dann erhalten bleibt, wenn sich Technik und Geschäftsmodelle verändern.
Für den Anspruch, neue Standards zu setzen und immer einen Schritt schneller zu sein, steht der Industrial Campus Gattendorf. Er wurde nach Unternehmensangaben als erster voll entwickelter Industrie- und Gewerbestandort seiner Assetklasse in Österreich mit DGNB-Platin ausgezeichnet.
Für Vogt verschiebt sich die Messlatte allerdings weiter. Was vor wenigen Jahren noch als fortschrittlich galt, etwa PV-taugliche Dächer, nachhaltige Heizsysteme oder Ladeinfrastruktur, gehöre heute zum Standard. Die nächste Entwicklungsstufe müsse Energieversorgung, Datenanbindung und Automatisierung von Beginn an zusammenführen. Eine Halle soll den technischen Fortschritt über mehrere Mietverhältnisse hinweg mittragen können.
Strom wird zur Standortfrage
Das beginnt schon vor dem ersten Entwurf. Die Nähe zur Autobahn bleibt wichtig, doch für Vogt entscheiden künftig auch die verfügbare Netzleistung und eine leistungsfähige Datenanbindung über die Eignung eines Grundstücks. Ein verkehrsgünstiger Standort verliert an Wert, wenn dort die Leistung für Roboter, Fördertechnik und elektrische Lkw fehlt. „Ohne Netzanschluss keine Automatisierung“, bringt er die Abhängigkeit auf den Punkt.
Dahinter steht für Vogt auch eine Frage der Wettbewerbsfähigkeit. Österreichs hohes Lohnniveau und der Arbeitskräftemangel erhöhten den Druck, Abläufe zu automatisieren. Der Personalbedarf könne sinken, die verbleibenden Beschäftigten müssten jedoch höher qualifiziert sein. Strom, Daten und Fachkräfte müssen am Standort gemeinsam verfügbar sein. Österreich biete dafür die nötigen Voraussetzungen, weshalb DLH weiterhin kräftig in die Entwicklung zukunftsfähiger Flächen investiere.
Die Immobilie selbst soll dabei stärker zur Energieversorgung beitragen. Vogt denkt Photovoltaik, Speicher und Energiemanagement als zusammenhängendes System: Strom vom Dach lässt sich zeitversetzt nutzen, Netzstrom zu günstigen Zeiten beziehen, Lastspitzen lassen sich abfedern. Einen ausreichend dimensionierten Netzanschluss ersetzt das jedoch nicht. Gerade das Laden mehrerer schwerer E-Lkw könne den Leistungsbedarf eines Logistikstandorts in die Größenordnung eines kleinen Rechenzentrums rücken.
Gebaut für den Wandel
Die planerische Herausforderung liegt darin, solche Entwicklungen zu ermöglichen, obwohl ihre technische Ausprägung noch offen ist. Welche Robotergeneration ein Mieter in einigen Jahren einsetzen wird, kann auch DLH nicht wissen. Vogts Antwort lautet: „Wir sorgen nur dafür, dass das Gebäude die nächste Automatisierungsstufe nicht verhindert.“
Das hat sehr konkrete bauliche Folgen. Ebene, tragfähige Böden schaffen die Voraussetzung für fahrerlose Systeme. Reserven bei Lasten und Hallenhöhen halten spätere Nutzungen offen. Leerrohre, vorbereitete Strom- und Datentrassen sowie Flächen für Transformatoren und Speicher sollen Erweiterungen ermöglichen, ohne dafür tief in die Gebäudesubstanz eingreifen zu müssen. Auch eine zuverlässige Funkversorgung muss sich baulich umsetzen lassen. Regelmäßige Grundrisse erleichtern es, Fahrwege und Prozesse neu zu ordnen.
Dabei zieht Vogt eine klare Grenze zwischen Gebäude und Nutzeranlage. DLH schafft die baulichen und technischen Voraussetzungen; die konkrete Automation, Sensorik und Prozesssteuerung bringt der Mieter ein. So kann dieser etwa einen digitalen Zwilling seines Lagers aufbauen und Abläufe datenbasiert steuern. Wechselt der Nutzer, soll die Hülle für andere Anlagen und Prozesse geeignet bleiben. Der erste Innenausbau darf die Möglichkeiten des nächsten Mieters nicht vorwegnehmen.
Dieser Gedanke reicht bis auf den Hof. Automatischer Check-in, autonom fahrende Rangierfahrzeuge oder automatisiertes Be- und Entladen benötigen Platz und eine eindeutige Verkehrsführung. Ausreichend tiefe Vorplätze, standardisierte Ladetore und vorbereitete Leitungswege gehören deshalb für Vogt früh in die Planung. Was später umgebaut werden muss, kostet Zeit und Geld – und kann den nächsten Entwicklungsschritt verzögern.
Wert über den ersten Mieter hinaus
Auch Nachhaltigkeit erhält unter diesem Blickwinkel eine längere Perspektive. Vogt will den gesamten Lebenszyklus berücksichtigen: Je effizienter der Betrieb wird, desto stärker fällt das bereits im Bau verursachte CO₂ ins Gewicht. Neue Gebäude sollten deshalb so konzipiert werden, dass sie sich am Ende ihrer Nutzung zerlegen und Materialien wiederverwenden lassen. Anpassungsfähigkeit und Rückbaubarkeit gehören für ihn zusammen.
Der wirtschaftliche Maßstab bleibt dabei klar: Eine Immobilie muss auch künftig vermietbar, finanzierbar und veräußerbar sein. Technische Reserven sind aus dieser Sicht eine Investition in ihren langfristigen Wert.
Vogt fasst den Kurs in drei Worten zusammen: „Vorbereitet statt festgelegt“. Darin liegt auch die Verbindung zwischen dem Speedboat und dem langlebigen Gebäude. Schnell sein heißt für DLH, Veränderungen früh genug zu erkennen, um ihnen schon beim Bauen Raum zu geben. Der Vorsprung soll noch tragen, wenn längst der nächste Mieter einzieht.