Auf der Expo Real in München, dem Barometer der europäischen Immobilienbranche, war die Stimmung in diesem Herbst auffallend sachlich. Nach Jahren, in denen der Zweckoptimismus dominierte, kehrt nun vorsichtige, aber spürbare Hoffnung zurück. „Diesmal sind wir deutlich positiver abgereist. Man merkt, dass Licht am Ende des Tunnels sichtbar wird“, sagt Christian Vogt, Geschäftsführer von DLH Austria.
Die Stimmung in der Logistik unterscheidet sich deutlich von anderen Immobiliensegmenten wie Büros. Während letztere noch unter schwierigen Bedingungen leiden, zieht die Assetklasse Logistik laut Vogt bei Banken und Investoren weiter an. Er merkt auch eine Änderung der Erwartungen. Musste in den letzten Jahren noch 100 Prozent der Flächen einer Immobilie vermietet sein, bevor ein Investor bereit war zu kaufen, sind Investoren heute auch bereit zu investieren, wenn noch keine Vollvermietung gegeben ist. Jetzt zähle wieder die Qualität der Standorte, die Struktur der Mieter und die langfristige Werthaltigkeit. „Klasse statt Masse“, so Vogt.
Besonders spannend ist die Nachfrage aus spezialisierten Branchen. Vogt beobachtet, dass Pharmaunternehmen und Firmen aus dem Verteidigungsbereich verstärkt investieren. „Es gibt Investoren, die für den Defense-Sektor gedachte Immobilien aktiv suchen“, sagt Vogt. Noch vor wenigen Jahren waren Investments in diesem Immobilien-Sektor stark verpönt. Aber Zeiten ändern sich. Die geopolitische Lage und staatliche Sondermaßnahmen haben diesen Trend zusätzlich verstärkt. Vogt erklärt: „Die Entwicklungen rund um die Ukraine haben das Denken verändert. Investoren erkennen, dass stabile, langfristige Mietverträge mit solchen Firmen attraktiv sind.“ Zudem wird aufgrund der Berichterstattung immer klarer, dass die Bereitstellung von Verteidigungskapazitäten sinnvoll sein kann.
Citylogistik auf der Überholspur
Spürbar sei auch das Interesse am Thema Citylogistik, sagt Vogt. DLH Austria entwickelt mit dem Projekt Schußlinie eine bi-modale Immobilie für die Versorgung der Stadt – und zwar direkt in der Stadt. „Wir hätten auch eine klassische Logistikimmobilie dort hinstellen können, wie sie es zuhauf gibt“, sagt Vogt. „Aber wir wollten stattdessen wirklich die Citylogistik nachhaltig und bi-modal denken“, fügt er hinzu. Größere Mengen sollen über Schiene oder Straße angeliefert werden, während kleinere Mengen per Elektrofahrzeug in der Stadt verteilt werden. „In der Kombination aus multimodaler Anlieferung und durch E-Fahrzeuge durchgeführter Auslieferung können große positive Effekte für eine nachhaltige Logistik in Wien geschaffen werden“, so Vogt.
Das sah wohl auch die Initiative „Logistik 2030+“, ein Projekt der Bundesländer Wien und Niederösterreich sowie ihrer Wirtschaftskammern, ähnlich. Das Projekt Schußlinie wurde als einziges Immobilienprojekt im Stakeholderprozess der zukunftsweisenden Initiative aufgenommen. Das zeige – so Vogt –, dass das Projekt den Nerv der Zeit treffe.
Data Center als Zukunftsperspektive
Neben klassischen Logistikflächen prüft DLH Austria auch potenzielle Flächen für Data Center. Vogt betont: „Wir sind noch in der Evaluierungsphase. Es geht darum zu prüfen, was machbar ist.“ Was er auf jeden Fall schon sagen kann, und was ihn selbst auch durchaus überrascht hat, ist, dass es innerhalb der Zech Gruppe, zu der DLH Austria gehört, sehr viel Know-how in diesem Bereich gibt. Die Herausforderungen beim Bauen eines Daten- bzw. Rechenzentrums seien weitaus größer als bei der ohnehin schon anspruchsvollen Logistik. Zudem müsste auch ein sinnvoller Weg gefunden werden, die Flächen zu monetarisieren. Das Thema ist für Vogt interessant, ist aber kein Bereich, den er intensiv für Österreich verfolgt. Er hält stattdessen an der bewährten Unternehmensstrategie fest: Premiumlagen und qualitativ hochwertige Projekte haben Vorrang. Der Markt sei aktuell zäh, aber die Wende sei nah. DLH Austria hat auch schon einige Projekte in der Pipeline, über die noch nicht berichtet werden kann. Warum inmitten einer Rezession bauen? „Wer Flächen zur Verfügung stellen kann, wenn der Markt wieder anzieht, wird erfolgreich sein. Deshalb bauen wir vor“, so Vogt.
Apropos Bauen: Hier hätte Vogt schon einen Wunsch an die Regierung, denn politische Rahmenbedingungen sind entscheidend für das Wachstum. „Entbürokratisierung ist ein wichtiger Hebel. Gerade Genehmigungsverfahren dauern oft zu lange“, klagt Vogt und hofft auf Entlastung. Unabhängig davon, ob sie nun kommt oder nicht, wird DLH Austria weiterhin Projekte umsetzen. Das Unternehmen habe in den zehn Jahren auf dem österreichischen Markt bereits gelernt, mit den Behörden umzugehen. Auch das sei erarbeitetes Know-how, das für die nächsten zehn Jahre sehr nützlich sein werde.