Langjährige Geschäftsfreundschaft: Christian Vogt (li.) und Michael Schmid realisierten gemeinsam vier große Logistikparks mit insgesamt 300.000 m2 Fläche. (Foto: DLH Austria)
Wie hat sich die Zusammenarbeit zwischen DLH und Goldbeck Rhomberg entwickelt?
Christian Vogt: Wir sind vor etwa achteinhalb Jahren in den österreichischen Markt eingestiegen und mussten jemanden finden, mit dem wir unsere Ideen partnerschaftlich umsetzen können. Also haben wir sondiert, mit wem wir am besten große Logistikimmobilien realisieren können. Wir haben mit verschiedenen potenziellen Partnern gesprochen und unsere Vorstellungen geschildert. Es hat sich herauskristallisiert, dass Goldbeck Rhomberg für uns der richtige Partner ist: mit Fachkompetenz, modularem Bauen, überzeugender Qualität und Kostenstruktur.
Michael Schmid: Das erste Projekt-Closing war im Juni 2017. Damals war ich noch in der Schweiz tätig, stark technisch und im Projektmanagement eingebunden. Seit 2018 arbeiten wir nun gemeinsam. Ich denke, wir haben die Logistikstandards in Österreich ein Stück weit geprägt. DLH hatte dabei definitiv eine Pionierrolle – zum Beispiel beim Thema Nachhaltigkeit. Wir waren früh bei LED- Beleuchtung, heute Standard, und bei DGNB-Zertifizierungen, die damals in Silber noch eine Herausforderung waren. Heute sind die Gebäude Platin-zertifiziert. Die Zusammenarbeit ist auf Augenhöhe, sehr menschlich und kooperativ. In den letzten Jahren haben wir gemeinsam vier große Parks mit 300.000 m2 realisiert.
Vogt: Anfangs haben wir die Entwurfsplanung noch an Dritte vergeben, die Ausführungsplanung kam von Goldbeck Rhomberg. Heute läuft alles aus einer Hand. Sobald wir ein interessantes Grundstück identifizieren, beziehen wir Goldbeck Rhomberg direkt ein – inklusive kompletter Planung. Über die Jahre haben wir einen hohen gemeinsamen Standard entwickelt, den wir bei jedem neuen Projekt weiter ausbauen.
Wie hat sich der Bau von Logistikimmobilien in diesen Jahren verändert?
Vogt: Da muss ich kurz weit ausholen. 2016/2017 lag der Leerstand in Österreich fast bei null. Was entwickelt wurde, war meist spekulativ – und wir waren mit die Ersten, die so etwas hier realisiert haben. Die Flächen waren schnell vermietet, Investoren fanden sich leicht. Dann sind andere Entwickler in den Markt geströmt, oft mit ähnlichem Modell. Das funktionierte eine Zeit lang sehr gut, bis sich die geopolitische Lage veränderte: Pandemie, Ukraine-Krieg, politische Instabilität in Österreich und Deutschland, hohe Inflation – besonders in Österreich immer noch über dem europäischen Schnitt.
Das Ergebnis: Die Leerstandsquote liegt inzwischen bei sieben bis acht Prozent, deutlich über dem EU-Durchschnitt von fünf Prozent. Spekulativ zu bauen ist aktuell kaum attraktiv. Wir starten Projekte heute vor allem dann, wenn ein Mieter sicher ist. Langfristig bin ich aber optimistisch: Rund die Hälfte der österreichischen Logistikimmobilien ist veraltet und erfüllt weder ESG- noch Nachhaltigkeitsstandards – hier besteht erheblicher Modernisierungsbedarf.
Schmid: Während der Pandemie brach etwa der Büromarkt stark ein, inzwischen kehrt langsam Präsenzkultur zurück. Im Logistikbereich herrscht dagegen Überangebot und verhaltene Stimmung. Die vielen Unsicherheiten führen zu einer Art Schockstarre: Alle warten ab, es passiert wenig.
Wir brauchen weniger Unsicherheitsfaktoren, besonders geopolitisch. In den USA, aber auch in Europa. Volkswirtschaftler sehen das oft als normale „Delle“, die sich in drei bis vier Jahren glätten könnte. Das Problem: Die Pandemie-Förderprogramme haben den Markt überhitzt, jetzt erleben wir den gegenteiligen Effekt – eine tiefe Delle mit vielen Insolvenzen, auch bei wichtigen Handwerksbetrieben. Hier muss Politik gegensteuern, um Qualität und Leistungsfähigkeit in der Bau- und Immobilienbranche zu sichern.
Welche Anforderungen stellen Kunden heute an moderne Immobilien?
Vogt: Einige Punkte sind heute Standard und ohne sie braucht man am Markt gar nicht mehr anzutreten. Ein hoher Baustandard und ESG-Konformität gehören dazu, ebenso Photovoltaik-Anlagen. Bei der Heizung setzen wir inzwischen meist auf Biomasse – eine Lösung, die wir uns in Deutschland abgeschaut haben.
Ein weiteres Muss: eine leistungsfähige digitale Infrastruktur. Gerade im E-Commerce, der nach der jüngsten Delle wieder wächst, ist Glasfaser unverzichtbar, um schnelle Datenzugriffe zu ermöglichen. Hinzu kommt die Vorbereitung auf Automatisierung: Wir haben beispielsweise eine Partnerschaft mit AutoStore. Damit eine Halle „AutoStore-ready“ ist, muss insbesondere der Boden höchste Anforderungen an Festigkeit und Ebenheit erfüllen.
Auch die Stromversorgung wird immer wichtiger. Künftig müssen nicht nur Pkw und kleinere Transporter, sondern auch schwere Lkw schnell geladen werden können. Dafür braucht es Standorte mit starker Strominfrastruktur. Der Schwerlastverkehr fährt zwar heute noch überwiegend mit Verbrenner, aber die Elektrifizierung wird kommen – und darauf müssen Immobilien vorbereitet sein.
Welche bautechnischen Innovationen oder Materialien treiben Sie im voran?
Schmid: Bei Goldbeck setzen wir seit 1969 auf eine elementierte, systematisierte Bauweise – für uns ist das keine Modeerscheinung, sondern eine gelebte Unternehmensphilosophie. Logistikgebäude haben sich seither enorm weiterentwickelt: Waren es früher einfache Lagerhallen, bei denen es genügte, dass sie dicht waren und der Boden eben, so sind sie heute hochkomplexe Dienstleistungszentren mit Kommissionierung und Automatisierung. Die zunehmende Automatisierung stellt besondere Anforderungen an die Bauqualität, etwa engere Maßtoleranzen.
Die systematisierte, vorgefertigte Bauweise bietet hier entscheidende Vorteile. Sie ermöglicht präzise Fertigung in der Fabrik, reduziert den Materialeinsatz und ist dadurch nicht nur wirtschaftlich, sondern auch nachhaltig. Tragwerke werden individuell angepasst, sind aber zugleich multifunktional – ganz gleich, ob sie aus Stahl, Beton, Holz oder in Hybridbauweise gefertigt werden. Jeder Werkstoff hat seinen Platz und wird je nach Anforderung gezielt eingesetzt.
In unserem eigenen Betonlabor konnten wir den CO2-Ausstoß bei Fertigteilbeton um rund 35 Prozent senken, unter anderem durch alternative Zusatzstoffe, veränderte Zementrezepturen und eine spezielle UV-Vorbehandlung. Recycelter Stahl ist für uns längst Standard, und der CO2-Fußabdruck hat sich zu einer zweiten Währung entwickelt, die in jedes Projekt einfließt. Wo es sinnvoll ist, ersetzen wir zudem ölgebundene Baustoffe durch ökologische Alternativen.
Auch in der Gebäudetechnik setzen wir auf flexible Heizsysteme, die mit unterschiedlichen nachhaltigen Technologien kombiniert werden können. Ziel ist es, Systeme zu schaffen, die selbst bei wechselnden Ladezyklen und häufig geöffneten Toren zuverlässig arbeiten.
Welche Schwerpunkte setzen Sie für die kommenden 3–5 Jahre?
Vogt: In den kommenden drei bis fünf Jahren wird City-Logistik für uns ein zen- traler Schwerpunkt bleiben. Zwar möchte ich nicht behaupten, dass wir rund um Wien oder generell außerhalb der Stadt bereits alle Möglichkeiten ausgeschöpft hätten, doch gerade in urbanen Räumen ist nachhaltiges Arbeiten entscheidend. Wir haben mehrere Projekte in Planung, wenn auch nicht mehr in der großen Dichte wie noch vor einigen Jahren. Un- ser Fokus liegt zunehmend auf Prime Lo- cations – und davon gibt es nur wenige. In Wien selbst wollen wir uns daher gezielt im Bereich City-Logistik etablieren und unsere Position dort weiter ausbauen.