„Mieter haben heute mehr Auswahl und vergleichen das Gesamtpaket“, sagt Samwald. (Foto: CTP Austria)
Sie sagen, Flexibilität sei für Mieter heute wichtiger als die reine Miethöhe oder Quadratmeterzahl.
Ein Unterschied von 20 oder 30 Cent bei der Miete hilft einem Unternehmen wenig, wenn die Immobilie zwei Jahre später nicht mehr zu seinem Geschäft passt. Genau das verstehen wir unter Flexibilität. Ein Mieter muss heute noch nicht wissen, wie sein Geschäft in fünf oder sieben Jahren aussieht.
Für uns heißt das konkret: Flächen müssen teilbar und erweiterbar sein, Hallen müssen unterschiedliche Nutzungen zulassen und wir müssen auf veränderte Anforderungen bei Büroanteil, Technik, Energie oder Logistikprozessen reagieren können. Im besten Fall wächst ein Unternehmen innerhalb eines Parks, ohne seinen Standort, seine Mitarbeiter und seine eingespielten Abläufe aufgeben zu müssen. Wir vermieten daher nicht nur Quadratmeter, sondern möglichst viele Optionen für das, was danach kommt.
Der CTPark Vienna East war schon vor Fertigstellung vollständig vermietet. Wie stellt sich die Situation dort heute dar?
Vollvermietung ist kein Dauerzustand und für mich auch keine Kennzahl, die man künstlich konservieren muss. Unternehmen verändern ihre Netzwerke, Flächen werden frei und neu vermietet. Genau das gehört zum Lebenszyklus eines funktionierenden Parks.
Nach dem Auszug von DHL haben wir in Vienna East derzeit wieder rund 6.000 Quadratmeter bestehende Fläche verfügbar. Gleichzeitig ist der Park für uns keineswegs „fertig“. Innerhalb des Areals besteht weiteres Entwicklungspotenzial von rund 9.000 Quadratmetern für zum Beispiel ein Built-to-Suit-Projekt.
CTP kündigte die Entwicklung beziehungsweise Modernisierung von 220.000 Quadratmetern in Österreich bis Ende 2026 an. Wie viel davon ist umgesetzt oder vertraglich abgesichert?
Aktuell verfügen wir in Österreich über rund 74.000 Quadratmeter vermietete beziehungsweise sofort vermietbare Fläche. Weitere rund 173.000 Quadratmeter befinden sich in Entwicklung, davon etwa 90.000 Quadratmeter bereits im Bau. Wir sind mit unseren ursprünglichen Wachstumszielen also sehr gut unterwegs, haben das Tempo der Entwicklung aber bewusst an die aktuelle Marktsituation angepasst.
Denn unser Anspruch ist nicht, möglichst schnell möglichst viele Quadratmeter in die Landschaft zu stellen. Gerade in einem Markt, in dem Nutzer sehr konkrete Anforderungen an Hallenhöhen, Brandschutz, Energie, Büroanteile oder technische Ausstattung haben, kann eine zu früh fertiggestellte Halle schnell an Flexibilität verlieren.Deshalb entwickeln wir dort weiter, wo wir vom Standort und von der Nachfrage überzeugt sind, und halten gleichzeitig möglichst lange die Möglichkeit offen, Gebäude auf den tatsächlichen Nutzer zuzuschneiden. Wir glauben klar an den österreichischen Markt und investieren weiter, aber lieber etwas langsamer und dafür marktnah, als heute eine fertige Halle zu bauen, die morgen an den Anforderungen des Mieters vorbeigeht.
Wie zufrieden sind Sie insgesamt mit der Entwicklung von CTP am österreichischen Markt seit dem Einstieg?
Wenn zufrieden bedeutet, dass alles genauso gelaufen ist wie im ursprünglichen Businessplan vorgesehen: nein. Wenn zufrieden bedeutet, dass wir heute eine belastbare Plattform aufgebaut haben, mehrere große Entwicklungsstandorte haben und im Markt angekommen sind: definitiv ja. Österreich ist kein Markt für schnelle Quadratmeter. Genehmigungen dauern, Grundstücke sind knapp, Gemeinden schauen sehr genau hin und Nutzer entscheiden heute wesentlich länger als noch vor einigen Jahren. Das macht den Markt anspruchsvoll, aber genau deshalb auch interessant.
Wir sind inzwischen an dem Punkt, an dem es nicht mehr darum geht, eine österreichische Flagge auf die CTP-Landkarte zu setzen. Jetzt geht es darum, aus einzelnen Projekten ein echtes österreichisches Portfolio zu machen.
Werden Verhandlungen um freie Flächen derzeit leichter oder schwerer?
Sie werden länger. Und deutlich konkreter. Mieter haben heute mehr Auswahl und vergleichen nicht nur die Nettomiete, sondern das Gesamtpaket: Betriebskosten, Energie, technische Ausstattung, Investitionsbeiträge, Flexibilität, Genehmigungen und Erweiterungsmöglichkeiten. Das führt natürlich zu härteren Verhandlungen.
Ich finde das aber nicht grundsätzlich schlecht. Der Markt ist wieder ein Stück demokratischer geworden, der Vermieter allein gibt nicht mehr Takt und Geschwindigkeit vor. Dafür wissen ernsthafte Interessenten heute meist sehr genau, was sie brauchen. Am Ende sind mir drei intensive Verhandlungen mit echten Projekten lieber als zehn schnelle Gespräche ohne belastbare Entscheidung.
CTP setzt auf das eigene „Parkmaker“-Modell – Planung, Bau, Betrieb und Energieversorgung aus einer Hand. Welchen Unterschied macht das im Gespräch mit potenziellen Mietern?
Der Unterschied zeigt sich meiner Meinung nach weniger in der Präsentation als am Tag nach der Vertragsunterzeichnung. Wenn ein Mieter fragt, ob wir eine Halle technisch verändern können, wann eine Erweiterung möglich wäre, wie ein Energiekonzept aussieht oder wie der spätere Betrieb organisiert wird, sitzen diese Themen bei uns nicht bei fünf voneinander unabhängigen Unternehmen. Wir entwickeln, bauen, besitzen und betreiben unsere Immobilien selbst. Mit der Unterschrift unter dem Mietvertrag endet unsere Rolle nicht, eigentlich beginnt sie dort erst richtig. Wir bleiben für unsere Mieter Ansprechpartner, betreiben die Parks selbst weiter und beschäftigen uns auch mit den Themen, die im Alltag entscheidend sind: Betrieb, Facility Management, Energie, technische Anpassungen und die Weiterentwicklung der Flächen.
Genau darin liegt für mich ein wesentlicher Unterschied. Wir übergeben nicht einfach einen Schlüssel und ziehen weiter zum nächsten Projekt. Wir bleiben im Gebäude, bildlich gesprochen, mit am Tisch. Wenn sich Anforderungen ändern oder im Betrieb etwas nicht funktioniert, gibt es für den Mieter kein Zuständigkeits-Pingpong zwischen Entwickler, Eigentümer und Property Manager.Das schafft natürlich auch Verantwortung, aber genau die wollen wir. Denn eine Immobilie beweist ihre Qualität nicht bei der Übergabe, sondern in den Jahren danach.
CTPark Kittsee liegt direkt an der slowakischen Grenze. Wie wichtig ist die grenzüberschreitende Logistik für die österreichische Strategie von CTP?
Für uns liegt Kittsee nicht am Rand Österreichs, sondern genau in der Mitte eines großen Wirtschaftsraums. Innerhalb relativ kurzer Distanzen erreichen Unternehmen von dort Österreich, die Slowakei, Ungarn und Tschechien. Das entspricht unserer Sicht auf Immobilien: Warenströme, Produktionsketten und Arbeitsmärkte enden nicht an einer Landesgrenze. Gerade im Osten Österreichs wäre es deshalb falsch, nur in österreichischen Bezirken zu denken. Wir denken stärker in Korridoren und Einzugsgebieten als in Staatsgrenzen und genau deshalb ist Kittsee strategisch so spannend.