„Logistik-Parks werden die Städte mit Waren versorgen“

Nahe dem Wiener Flughafen entsteht mit dem Industrial Campus Vienna East eines der modernsten Industrie- und Logistikzentren Österreichs. Auf 30,3 ha entwickelt die Deutsche Logistik Holding (DLH) – ein Unternehmen der Zech Group, einem der internationalen Player am europäischen Markt – insgesamt 160.000 m2 Hallenfläche und rund 10.000 m2 Büros. Ende 2021 soll alles fertiggestellt sein.

Verkehr: In welcher Phase befindet sich die Entwicklung des Industrial Campus Vienna East?
Christian Vogt: Der Baubeginn für dieses Projekt war Anfang 2017. Der Industrial Campus Vienna East setzt sich aus drei Liegenschaften zusammen, die wir als Alpha, Beta und Gamma bezeichnen. Gamma umfasst dabei eine Fläche von rund 100.000 m2. Dort befinden sich auch jene Hallen, die bereits fertiggestellt wurden und wahrscheinlich Ende des Jahres zu zwei Drittel vermietet sein werden, unter anderem an Arvato und Hornbach. Derzeit befinden wir uns in Verhandlung mit einem großen österreichischen Unternehmen, das zwei Hallen ab Anfang 2019 anmieten möchte. Ich freue mich sehr, dass unser Angebot auch für österreichische Kunden interessant ist. In Summe sind drei Reihen mit insgesamt acht Hallen geplant.

Wie schätzen Sie den Markt für diese Projekte in Österreich ein?
Vogt: Der Markt in Österreich ist sicherlich etwas konservativer als beispielsweise in Deutschland. Während internationale Konzerne dazu tendieren, nicht selbst zu bauen, sondern lieber zu mieten, zeigt sich in Österreich, dass die Unternehmen ihre Assets häufig selbst besitzen. Doch gerade in sich schnell ändernden Zeiten ist es heute deutlich schwieriger geworden, so langfristig zu planen. Der enorme Vorteil bei einem Mietverhältnis liegt unter anderem darin, dass der Unternehmensgewinn nicht langfristig in einem Asset gebunden bleibt. Außerdem sparen sich die Unternehmen natürlich bei uns auch alle zusätzlichen Belastungen beim Bau oder bei notwendigen Genehmigungsverfahren. Grundsätzlich ist unser Angebot ein Gesamtpaket, das heißt, wir bieten auch Property Management an und arbeiten mit externen Dienstleistern zusammen. Der Deal beinhaltet also das Objekt selbst mit dem entsprechenden Service.

Welchen Einfluss haben denn die zukünftigen Mieter auf die konkrete Planung und den Bau?
Vogt: Je früher der Kunde einsteigt, desto früher gestaltet er auch die Hallen mit. So konnten wir zum Beispiel für Hornbach ein spezielles Cross-Docking-System realisieren, das auf zwei Seiten Rampen hat und für unseren Kunden ein essenzieller Bestandteil ist. Die Büros gestalten die Mieter sowieso selbst.

Welche Erfahrungen haben Sie bisher in der Zusammenarbeit mit den Kommunen und Interessengemeinschaften bei diesem Projekt gemacht? 
Vogt: Bei jedem Projekt gilt es, zunächst einmal festzustellen, ob der politische Wille dafür grundsätzlich vorhanden ist. Wir haben hier die Erfahrung gemacht, dass eine frühzeitige Einbeziehung der Behörden im Rahmen einer transparenten Zusammenarbeit sehr gut funktioniert – sonst hätten wir das Projekt auch nicht so effektiv und rasch umsetzen können. Das Wichtigste ist, mit allen Beteiligten – und dazu gehört selbstverständlich auch die Bevölkerung – im Gespräch zu bleiben. Im Endeffekt habe ich hier ein faires Miteinander erlebt. Und man kann selbst Logistik-Immobilien gut gestalten, das überzeugt dann auch die Bevölkerung. 

Welche Bedeutung haben Logistik-Parks für die Versorgung der Städte? 
Vogt: Logistik-Parks werden vermutlich in Zukunft die Städte mit Waren versorgen. Aber gerade in diesem Bereich wird aktuell noch viel diskutiert, evaluiert und geplant. Wir stehen diesbezüglich mit dem Fraunhofer Institut in engem Austausch. Wahrscheinlich rücken die Bereiche Arbeit und Wohnen in Zukunft näher zusammen; allerdings fehlen hier noch die gesetzlichen Vorlagen. Heute wird vieles sowohl mit Partnern als auch mit Konkurrenten geteilt, und ich denke, die Tendenz geht genau dorthin. Ein weiteres Thema sind die Arbeitskräfte, die nicht immer dort sind, wo sie tatsächlich benötigt werden. Doch um beispielsweise eine Logistik-Halle inkl. Wohneinheiten zu realisieren, fehlen heute noch die gesetzlichen Rahmenbedingungen. 

Wie beurteilen Sie die Immobilienentwicklung in anderen Ländern Europas? 
Vogt: Es bestehen hier deutliche Unterschiede hinsichtlich der Einflüsse von urbanen Logistik-Konzepten auf die urbanen Immobilien. Dabei spielen eine Vielzahl an kulturellen, geographischen oder sozialen Faktoren etc. eine entscheidende Rolle. In Südosteuropa agiert die Gesetzgebung zum Beispiel deutlich weniger restriktiv als hier. Grundsätzlich kann man sicher sagen: Wenn der Bedarf da ist, dann regelt es der Markt auch. Wenn Firmen Absatzmöglichkeiten für ihre Produkte oder Dienstleistungen sehen, dann erfordert die Umsetzung meist neue logistische Konzepte. Grundsätzlich kann man sagen, dass in Städten wie Wien wahrscheinlich eher die Tendenz besteht, weiter in die Höhe zu planen, während sich in Osteuropa eher eine Ausdehnung in die Fläche anbietet. 

Sehen Sie Potenzial von "Brownfields" für Logistikflächen? 
Vogt: Je höher die Verdichtung in der Stadt wird, desto wichtiger werden Brownfield-Konzepte. Dabei müssen entweder sogenannte Altlasten beseitigt oder umfunktioniert werden, wie etwa manche veralteten Wolkenkratzer in Manhattan, die nach einer entsprechenden Adaption heute Logistik beherbergen. 

Auf welche Regionen in Österreich blicken Sie speziell für zukünftige Projekte? 
Vogt: Einerseits ist für uns die Power-Region Steyr interessant, wo sich mehrere Gemeinden zusammengeschlossen haben, um unter anderem gemeinsame Industrie- und Logistik-Immobilien zu entwickeln. In Wien sind wir in gutem Kontakt mit der Wirtschaftskammer und diversen Magistraten hinsichtlich der urbanen Logistik, und ich war überrascht, welche Kompetenz und welcher Innovationsgeist hier bereits herrschen! 

Vielen Dank für das Gespräch!

Die Fortsetzung dieser Story finden Sie in der Ausgabe VK 37/18