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Der Logistikimmobilienmarkt Österreich unterscheidet sich durch seine Dezentralisierung von anderen Immobilienklassen. Während sich die meisten Assetklassen auf Wien und Umgebung konzentrieren, liegt der Fokus bei Logistikimmobilien auf den drei Hauptmärkten Graz, Wien und Linz. Dem Markt rund um Villach wird viel Potenzial bestätigt, während Innsbruck und Salzburg als herausfordernde Logistikstandorte gelten. So die Analyse von CBRE im aktuellen Bericht zum Logistikmarkt Österreich. Insgesamt beläuft sich der Logistikimmobilienbestand in Wien, Graz und Linz auf etwa 5,50 Millionen m². Bis Ende 2020 sollen an diesen drei Hauptlogistikstandorten rund 349.000 m² neue Logistikflächen entstehen. Der Großteil der Neubauleistung – ca. 65 Prozent oder 230.000 m² – gilt als Built-to-Own Flächen, die von den Errichtern selbst genutzt werden, während rund 22 Prozent und 80.000 m² als Built-to-Suit Projekte für bestimmte Nutzer entwickelt werden und nur 13 Prozent (ca. 45.000 m²) als spekulative Flächen errichtet werden.
Der Onlinehandel, die Paketlogistik, der Do-It-Yourself-Trend und der Möbelhandel sind die Hauptabnehmer und Nachfragetreiber der aktuellen Entwicklungen am österreichischen Logistikmarkt. "Der Logistikmarkt hängt zu einem großen Teil vom Shoppingverhalten der Österreicher und dem damit verbundenen dynamischen Wachstum des Onlinehandels ab. Je mehr über Onlineshops gekauft wird und diese ausliefern, umso mehr neue Flächen werden benötigt", so Franz Kastner, Associate Director der Industrial & Logistics Agency bei CBRE. Die steigende Attraktivität des österreichischen Logistikmarktes zeigt sich auch im aktuellen Logistics Performance Index (LPI) der Weltbank. Österreich belegt auf diesem zurzeit den 4. Platz. Bewertet werden sechs Kriterien: Pünktlichkeit, Tracking & Tracing, Logistik Kompetenz, Zoll, Infrastruktur und Internationaler Transport. Österreich kann sein ausgezeichnetes Ranking – zum Vergleich: 2014 lag Österreich noch auf dem 21. Platz – vor allem auf die Faktoren Infrastruktur sowie Pünktlichkeit zurückführen.
Logistikmarkt Wien
Der größte Logistikmarkt mit rund 3,00 Millionen m² ist in und um Wien, wobei 69 Prozent der Flächen auf den Submarkt Wien Umgebung Süd entfallen, die meisten Neuflächen entstehen zurzeit allerdings im Bereich Wien Umgebung Nord & Ost. "Im Süden sowie Westen von Wien werden die Flächen knapp, daher konzentriert sich die Bautätigkeit auf den Norden und Osten der Stadt, wo z.B. der Industrial Campus Vienna East in Enzersdorf, das neue Paketzentrum der Post in Hagenbrunn sowie das neue Frachtzentrum von DHL in Fischamend entstehen", so Kastner, der auch damit rechnet, dass aufgrund der Verknappung von Flächen im Stadtgebiet zukünftig bereits bestehende Objekte der Klassen B und C aufgewertet und somit genutzt werden könnten.
Investments in Logistikimmobilien stabil, Renditen sinken
Rund 160 Millionen Euro wurden 2018 in Industrie- und Logistikimmobilien investiert, das sind ca. 4,0 Prozent des österreichischen Immobilieninvestmentvolumens. Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien lag zum Jahresende 2018 bei ca. 5,2 Prozent. "Verglichen mit Ländern wie Deutschland, Großbritannien oder den Niederlanden, weist Österreich aktuell noch ein – aus Investorensicht – attraktives Renditeniveau auf. Die Nachfrage nach Logistikimmobilien – vor allem internationaler Investoren – ist hoch, allerdings fehlt es an investmentfähigem Produkt", so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties, CBRE.