„Paketboxen sind sinnvoll, aber sie helfen nur dem letzten Teil der Logistikkette“, sagt Jürgen Bauer, Obmann der Fachgruppe Spedition und Logistik in der Wirtschaftskammer Wien. „Der Kunde steht am Ende der Logistikkette – davor müssen Waren überhaupt erst in die Stadt, umgeschlagen und effizient auf die letzte Meile verteilt werden.“

Logistikflächen werden in Wien knapp

Hinter der Forderung steht ein zunehmender Flächendruck. Gemeinsam mit Industrie und Gewerbe ist die Logistik laut Fachgruppe auf rund fünf Prozent der Wiener Stadtfläche in Betriebszonen angesiedelt. Von diesen Betriebszonen seien nur noch etwa sechs Prozent unbebaut.

Großflächige Logistiknutzungen weichen deshalb zunehmend ins Umland aus. Genau darin sieht die Branche ein Problem: Werden Lager- und Umschlagstandorte weiter von ihren innerstädtischen Zielen entfernt, verlängert sich zwangsläufig der Weg der Waren in die Stadt.

„Wer Logistik aus der Stadt drängt, produziert am Ende mehr Verkehr statt weniger“, sagt Bauer. Für elektrische Nutzfahrzeuge kommen neben zusätzlichen Kilometern auch Fragen der Reichweite, Ladeinfrastruktur und betrieblichen Effizienz hinzu.

Donau- und Hafenachse als Logistikräume sichern

Besonderes Potenzial sieht die Fachgruppe entlang der Donau- und Hafenachse sowie in den großflächigen Betriebszonen der Donaustadt und im Süden Wiens. Dort treffen Verkehrsanbindungen, Umschlagmöglichkeiten und entsprechende Betriebswidmungen bereits aufeinander.

Diese Gebiete sollten nach Ansicht der Spediteure langfristig für logistische Nutzungen gesichert und weiterentwickelt werden. „Denn Logistik ist kein Nebenthema des Onlinehandels, sondern Voraussetzung dafür, dass Handel, Gewerbe, Baustellen, Produktion und die Versorgung der Stadt überhaupt funktionieren“, betont Bauer.

Auch bei neuen Stadtentwicklungsprojekten soll Logistik deshalb früher berücksichtigt werden. Als Beispiel nennt die Fachgruppe Neu-Marx, wo leistbare Flächen für logistische Funktionen von Beginn an eingeplant werden sollten.

Stadtlogistik ist mehr als Paketzustellung

Dabei geht es nicht allein um den stark gewachsenen Paketverkehr. Stückgut, Möbel, Haushaltsgeräte, Baumaterialien oder Lieferungen für die Gastronomie benötigen größere Umschlag- und Rangierflächen, die sich nicht durch Paketstationen oder kleinteilige Lösungen für die letzte Meile ersetzen lassen.

Die Forderung der Wiener Spediteure zielt damit auf einen grundlegenden Zielkonflikt der Stadtentwicklung: Flächen innerhalb der Stadt sind knapp und stehen unter hohem Nutzungsdruck. Werden logistische Funktionen jedoch vollständig an den Stadtrand oder ins Umland verlagert, können ausgerechnet jene zusätzlichen Verkehrswege entstehen, die Konzepte für eine effizientere urbane Logistik eigentlich vermeiden sollen.

Der Beitrag Wiener Spediteure fordern mehr Logistikflächen in der Stadt erschien zuerst auf Wochenzeitung Verkehr.

Nachhaltige Logistikentwicklung im Ruhrgebiet

Besonders die strategische Lage macht den Standort attraktiv. „Durch die nachhaltige Konversion eines Brownfields nach aktuellen Standards schaffen wir die Grundlage für eine zukunftsorientierte Nutzung an einem strategisch hervorragend angebundenen Standort“, erklärt Stefan Siegle, Head of Germany bei Baytree.

Die Nähe zum Duisburger Hafen – dem größten Binnenhafen der Welt – sowie die Anbindung an die internationalen Flughäfen Düsseldorf und Köln/Bonn bieten ideale logistische Voraussetzungen. Zudem ist das Gelände direkt an die Autobahnen A3, A40 und A59 angeschlossen.

Flexible Flächen für vielfältige Anforderungen

Das neue Gebäude wird in vier autark vermietbare Einheiten unterteilt. Insgesamt entstehen 31.400 Quadratmeter Hallenfläche, 2.300 Quadratmeter Mezzanine-Fläche und 1.900 Quadratmeter Büro- und Sozialflächen.

„Die hohe Flexibilität im Gebäudedesign sowie die ausgezeichnete technologische Ausstattung sichern zudem die langfristige Zukunftsfähigkeit der Immobilie“, betont Siegle.

ESG im Fokus

Baytree legt bei der Projektumsetzung großen Wert auf Nachhaltigkeit. Geplant sind eine energieeffiziente Bauweise, die Nutzung erneuerbarer Energien durch Photovoltaik sowie der Einsatz einer Luft-Wärmepumpe. Damit erfüllt das Projekt höchste ESG-Standards und soll als Vorzeigemodell für moderne Logistikimmobilien dienen.

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Die Tochtergesellschaft Garbe Österreich, geleitet von Geschäftsführer Franz Kastner, hat im Jubiläumsjahr neue Büroräume in der Wiener Innenstadt – in der Walfischgasse, um genau zu sein – bezogen. „Dieser Schritt bringt uns an den Puls des Geschäfts“, sagt Kastner. Mit seinem Team hat er Großes vor: „Wir wollen hier Akzente setzen und den Standort mit innovativen Projekten weiterentwickeln“, so Kastner.

Das heißt jedoch nicht, dass sich Garbe hierzulande nicht schon längst als wichtiger Player etabliert hätte. Insgesamt 190.000 Quadratmeter verwaltet das Unternehmen bereits – 120.000 m² davon hat es selbst entwickelt, den Rest strategisch zugekauft. Das ergibt ein Volumen von etwa 250 Millionen Euro Assets under Management in unserer Heimat.

Dabei wird ein 360-Grad-Ansatz verfolgt, soll heißen: Garbe baut nicht nur, sondern integriert auch Real-Estate-, Portfolio- sowie Investment-Management. „Wir sind nicht auf kurzfristige Erträge aus, sondern stellen Investoren und Mietern eine Plattform zur Verfügung, die langfristige Wertschöpfung ermöglicht“, erklärt Kastner. Dabei merkt er an, dass sie vor allem österreichische Investoren ansprechen wollen, um heimisches Kapital für heimische Projekte zu begeistern. Dahinter stehe weniger Patriotismus als vielmehr der Gedanke der Resilienz.

Zwischen Stillstand und Erwartung

Apropos Projekte: Kastner sieht den Markt in Österreich längst nicht als gesättigt. Er spricht von einer Unterversorgung. Rund die Hälfte der Bestandsflächen entspricht nicht mehr den modernen Anforderungen, hinzu kommt ein deutlicher Mangel an geeigneten Arealen, nicht nur im Ballungsraum Wien.

Kastner ist aber Realist: Die Gegenwart des österreichischen Logistikimmobilienmarktes sei von Zurückhaltung geprägt, sagt er. Eine hohe Fertigstellungsrate treffe auf schwächere Nachfrage, weshalb in den kommenden Monaten kaum mit neuen Bauvorhaben zu rechnen ist. Doch Garbe denkt über den Zyklus hinaus.

Laut OECD wird die heimische Wirtschaft ab 2026 wieder wachsen, was auch die Nachfrage nach modernen Flächen beleben dürfte. „Wir wollen antizyklisch handeln“, betont Kastner. „Projekte, die wir jetzt anstoßen, sollen genau dann verfügbar sein, wenn der Markt wieder anzieht.“

Dass der Markt anziehen wird, steht für Kastner außer Frage. Ebenso, dass österreichweit weitere Flächen gebraucht werden. E-Commerce und insbesondere der Lebensmittel-Onlinehandel erfordern neue, flexible Gebäudekonzepte. Parallel steigt der Bedarf an Rechenzentren, die enorme Ansprüche an Energieversorgung und Standortwahl stellen. Hinzu kommt die hohe Nachfrage, ESG-konforme Immobilien bereitzustellen.

All das seien Gründe für Optimismus, so Kastner, der an dieser Stelle die auf drei große Geschäftsfelder – Sheds, Beds & Infrastructure – gestützte Strategie von Garbe erklärt. Der Bereich Beds (Wohnungen, Studenten- oder Altersheime, Hotels etc.) stehe in Österreich aktuell nicht im Fokus, und der Bereich Infrastructure (Erzeugung und Speicherung erneuerbarer Energien) werde ohnehin in jeder neuen Halle durch den Ausbau von PV-Anlagen mitgedacht.

Sheds sei der Bereich, auf den sich Kastner konzentrieren möchte. Hier sind unterschiedliche Asset-Gruppen zusammengefasst, von der klassischen Logistikimmobilie über industrielle Anlagen bis hin zu Tech Hubs und Rechenzentren – letztere genießen nicht zuletzt aufgrund des KI-Booms steigende Popularität. Kastner erzählt, dass er ein 40.000 m² großes Grundstück für ein Rechenzentrum im Auge hat. Mehr könne er aktuell nicht verraten.

Auch Kombinationen der unterschiedlichen Asset-Klassen werden geprüft – immerhin gehen Logistik und Daten Hand in Hand. Der Schwerpunkt der Österreich-Aktivitäten werde aber immer auf Industrie-, Logistik- und Unternehmensimmobilien liegen, sagt Kastner. „Da sind wir stark und sourcen die besten Grundstücke, die wir dann mit den richtigen Nutzern matchen“, so Kastner.
Diese langjährige Expertise, man könnte fast schon von Fingerspitzengefühl sprechen, sei besonders für Build-to-suit-Projekte, die Garbe ebenfalls realisiere, entscheidend.

Revitalisierung statt Neuversiegelung

Eine der größten Zukunftschancen sieht Kastner in der Entwicklung von Brown- und Greyfields. Die neu gegründete Business Unit Garbe Regeneration vertieft das Know-how in der Sanierung kontaminierter Standorte und der Anpassung älterer Immobilien an moderne Anforderungen.

Ein Vorzeigeprojekt entstand bereits in Kottingbrunn, wo auf einer ehemaligen Deponie eine neue Logistikimmobilie errichtet wurde. „Wir haben damit gezeigt, dass nachhaltige Entwicklung auch bedeutet, bestehenden Boden klug zu nutzen, statt neue Flächen zu versiegeln“, so Kastner.

Damit Brownfields im größeren Stil erschlossen werden können, braucht es Unterstützung seitens der Politik. Beschleunigte Genehmigungsverfahren, gezielte Förderungen und mehr Transparenz bei verfügbaren Flächen sind aus Kastners Sicht entscheidend. „Ein digitaler Brownfield-Kataster würde die Planbarkeit erheblich verbessern. Am Ende geht es aber auch um das Zusammenspiel zwischen Gemeinden, Investoren und Anrainern.“
Nachhaltigkeit sei für Garbe keine Option mehr, sondern ein Muss, erklärt Kastner. „Wir sprechen immer von Sustainonomics, also der Verbindung von ökologischer Verantwortung und wirtschaftlicher Tragfähigkeit.“

Der Blick nach vorn

Mit 60 Jahren Erfahrung, einer klaren Marktstrategie und dem neuen Standort im Herzen Wiens will Garbe in Österreich auch künftig Impulse setzen. Für Kastner steht fest: Der Markt wird seine Dynamik zurückgewinnen. „Unsere Aufgabe ist es, die richtigen Projekte zum richtigen Zeitpunkt verfügbar zu machen. Und wir wollen, dass sie sowohl den Bedürfnissen der Nutzer als auch den Anforderungen an Nachhaltigkeit gerecht werden.“

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