Mit einem Anteil von 17 Prozent am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen rangiert das Segment hinter Büro- und Einzelhandelsimmobilien auf Platz drei. Auffällig: Einzeltransaktionen dominieren das Marktgeschehen mit einem Anteil von 74 Prozent deutlich.

Verzögerte Großdeals und längere Verhandlungen

Während kleinere und mittlere Transaktionen weiterhin stattfinden, geraten insbesondere großvolumige Deals ins Stocken. Rund 59 Prozent des investierten Kapitals entfielen im ersten Quartal auf Abschlüsse unter 50 Millionen Euro. Transaktionen über 100 Millionen Euro bleiben die Ausnahme – und ziehen sich zunehmend in die Länge.

„Exklusivitätsphasen bei Transaktionen haben sich spürbar verlängert“, erklärt Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers. Mehrere großvolumige Deals befänden sich seit Monaten in Verhandlungen, kämen jedoch nur langsam voran.

Als Hauptursachen nennt Kah geopolitische Unsicherheiten sowie veränderte Finanzierungskonditionen. „Weitere geopolitische Unsicherheiten sorgen für eine erhöhte Volatilität an den Kapitalmärkten“, so Kah. Gleichzeitig habe sich der zuvor dynamische Logistikimmobilienmarkt inzwischen stabilisiert und bewege sich stärker im Gleichklang mit anderen Nutzungsarten.

Internationale Investoren dominieren

Getragen wird das Marktgeschehen aktuell vor allem von internationalen Investoren. Ihr Anteil lag im ersten Quartal bei 66 Prozent – deutlich über dem Vorjahreswert und dem langjährigen Durchschnitt.

Zu den wenigen großvolumigen Abschlüssen zählen unter anderem der Verkauf eines Mercedes-Benz-Logistikzentrums sowie der Erwerb eines Logistikportfolios durch EQT Exeter. Solche Deals bleiben jedoch Ausnahmen in einem insgesamt zurückhaltenden Marktumfeld.

Im Fokus der Investoren steht derzeit vor allem das Core-Plus-Segment, das mit 35 Prozent einen stabilen Anteil erreicht. Das klassische Core-Segment bleibt hingegen aufgrund restriktiver Ankaufskriterien und begrenzter Neubaupipeline vergleichsweise schwach.

Geopolitik und Zinsen bremsen Dynamik

Die Unsicherheiten durch internationale Konflikte – insbesondere im Nahen Osten – wirken sich zunehmend auf das Marktgeschehen aus. Steigende Energiekosten und Inflationsrisiken erschweren Zinssenkungen und damit günstigere Finanzierungsbedingungen.

„Die veränderten Finanzierungskonditionen wirken insgesamt bremsend auf das Transaktionsgeschehen“, so Kah. Gleichzeitig seien bei laufenden Verhandlungen bislang keine signifikanten Preisabschläge zu beobachten – ein Hinweis auf weiterhin stabile Bewertungen.

Neue Nachfrageimpulse und strukturelle Veränderungen

Neben den kurzfristigen Unsicherheiten zeichnen sich strukturelle Veränderungen ab. Neue Nutzergruppen, etwa aus der Defence-Industrie, stellen spezifische Anforderungen an Logistikflächen und erweitern das Nachfrageprofil.

Zudem gewinnen asiatische Unternehmen weiter an Bedeutung – sowohl im E-Commerce als auch in der Produktion. Eine zusätzliche Dynamik könnte sich durch eine neue EU-Zollregelung ergeben, die ab November 2026 den Bedarf an Zwischenlagerflächen erhöhen dürfte.

Vor diesem Hintergrund erwartet Colliers im Jahresverlauf mehr Aktivität in Spezialsegmenten wie Forschungs- und Entwicklungsimmobilien oder Cross-Dock-Anlagen. Diese könnten langfristig attraktive Wachstumsperspektiven bieten – auch wenn regulatorische Unsicherheiten und eingeschränkte Drittverwendbarkeit die Investitionsentscheidungen weiterhin erschweren.

Insgesamt bleibt der Markt stabil, aber vorsichtig. Ein solides Jahresergebnis gilt als wahrscheinlich – vorausgesetzt, geopolitische Risiken verschärfen sich nicht weiter.

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Der neue Standort in Traiskirchen übernimmt künftig die Lagerung und Distribution von Ersatzteilen für den österreichischen Markt sowie für Tschechien, Ungarn, die Slowakei, Serbien, Nordmazedonien, Bulgarien, Rumänien und Kroatien. Honda ist seit 1982 in Österreich präsent und steuert von hier aus auch Teile seiner Aktivitäten in Zentral- und Osteuropa.

Mit dem Umzug setzt der Konzern einen strategischen Schritt in der Weiterentwicklung seiner Logistikstruktur im Wiener Umland.

Standort fast vollvermietet

Der Logistics Park Tribus wurde von Propel Industrial in Partnerschaft mit Invesco Real Estate entwickelt. Das Projekt entstand in Zusammenarbeit mit regionalen Bauunternehmen und der Stadtgemeinde Traiskirchen.

Bereits im Mai 2025 war Fahrzeugbedarf Kotz & Co KG als erster Mieter eingezogen, im Jänner 2026 folgte das Pharmaunternehmen Complex Pharmaceuticals. Mit Honda ist der Logistik- und Produktionsstandort nun nahezu vollvermietet.

„Die Entscheidung von Honda für den Logistics Park Tribus bestätigt unsere Positionierung als Entwickler für internationale Unternehmen mit hohen Anforderungen an Standortqualität, Nachhaltigkeit und moderne Logistikinfrastruktur“, sagt Armen Gevorkian, CEO von Propel Industrial. Solche Ansiedlungen zeigten, „welche Rolle zeitgemäße Industrie- und Logistikimmobilien heute spielen: als Rückgrat für Effizienz, Versorgungssicherheit und langfristige Standortstrategien“.

Fokus auf moderne und nachhaltige Infrastruktur

Auch Honda hebt die Zusammenarbeit und die technische Qualität des Standorts hervor. Andrea Dobrowolny, Site Coordinator Honda Motor Europe Logistics Österreich, betont: „Mit großer Professionalität hat uns Propel Industrial mit all seinen Partnern für dieses Projekt begleitet. Das war umso wichtiger, da wir in kurzer Zeit hohe Anforderungen gestellt haben. Mit diesem neuen modernen Standort erfüllen wir nicht nur das Selbstverständnis von Honda nach nachhaltigen Logistikstandorten, sondern freuen uns auf höchst effizientes Arbeiten in moderner und technisch hochwertiger Umgebung.“

ÖGNI-Gold-Standard und Verkehrsanbindung

Der Logistics Park Tribus umfasst insgesamt rund 30.000 Quadratmeter Logistik- und Produktionsflächen und liegt in unmittelbarer Nähe zur A2 Südautobahn. Die Anbindung ermöglicht kurze Wege nach Wien sowie entlang der Adriaroute Richtung Südeuropa.

Das Projekt wurde nach dem ÖGNI-Gold-Standard realisiert und verfügt unter anderem über Smart-Meter-Technologie, Regenwassermanagement, E-Mobility-Infrastruktur, LED-Beleuchtung, ein geplantes Photovoltaikprojekt sowie energieeffiziente Heiz- und Lüftungssysteme.

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Die Stimmung in der Logistik unterscheidet sich deutlich von anderen Immobiliensegmenten wie Büros. Während letztere noch unter schwierigen Bedingungen leiden, zieht die Assetklasse Logistik laut Vogt bei Banken und Investoren weiter an. Er merkt auch eine Änderung der Erwartungen. Musste in den letzten Jahren noch 100 Prozent der Flächen einer Immobilie vermietet sein, bevor ein Investor bereit war zu kaufen, sind Investoren heute auch bereit zu investieren, wenn noch keine Vollvermietung gegeben ist. Jetzt zähle wieder die Qualität der Standorte, die Struktur der Mieter und die langfristige Werthaltigkeit. „Klasse statt Masse“, so Vogt.

Besonders spannend ist die Nachfrage aus spezialisierten Branchen. Vogt beobachtet, dass Pharmaunternehmen und Firmen aus dem Verteidigungsbereich verstärkt investieren. „Es gibt Investoren, die für den Defense-Sektor gedachte Immobilien aktiv suchen“, sagt Vogt. Noch vor wenigen Jahren waren Investments in diesem Immobilien-Sektor stark verpönt. Aber Zeiten ändern sich. Die geopolitische Lage und staatliche Sondermaßnahmen haben diesen Trend zusätzlich verstärkt. Vogt erklärt: „Die Entwicklungen rund um die Ukraine haben das Denken verändert. Investoren erkennen, dass stabile, langfristige Mietverträge mit solchen Firmen attraktiv sind.“ Zudem wird aufgrund der Berichterstattung immer klarer, dass die Bereitstellung von Verteidigungskapazitäten sinnvoll sein kann.

Citylogistik auf der Überholspur

Spürbar sei auch das Interesse am Thema Citylogistik, sagt Vogt. DLH Austria entwickelt mit dem Projekt Schußlinie eine bi-modale Immobilie für die Versorgung der Stadt – und zwar direkt in der Stadt. „Wir hätten auch eine klassische Logistikimmobilie dort hinstellen können, wie sie es zuhauf gibt“, sagt Vogt. „Aber wir wollten stattdessen wirklich die Citylogistik nachhaltig und bi-modal denken“, fügt er hinzu. Größere Mengen sollen über Schiene oder Straße angeliefert werden, während kleinere Mengen per Elektrofahrzeug in der Stadt verteilt werden. „In der Kombination aus multimodaler Anlieferung und durch E-Fahrzeuge durchgeführter Auslieferung können große positive Effekte für eine nachhaltige Logistik in Wien geschaffen werden“, so Vogt.
Das sah wohl auch die Initiative „Logistik 2030+“, ein Projekt der Bundesländer Wien und Niederösterreich sowie ihrer Wirtschaftskammern, ähnlich. Das Projekt Schußlinie wurde als einziges Immobilienprojekt im Stakeholderprozess der zukunftsweisenden Initiative aufgenommen. Das zeige – so Vogt –, dass das Projekt den Nerv der Zeit treffe.

Data Center als Zukunftsperspektive

Neben klassischen Logistikflächen prüft DLH Austria auch potenzielle Flächen für Data Center. Vogt betont: „Wir sind noch in der Evaluierungsphase. Es geht darum zu prüfen, was machbar ist.“ Was er auf jeden Fall schon sagen kann, und was ihn selbst auch durchaus überrascht hat, ist, dass es innerhalb der Zech Gruppe, zu der DLH Austria gehört, sehr viel Know-how in diesem Bereich gibt. Die Herausforderungen beim Bauen eines Daten- bzw. Rechenzentrums seien weitaus größer als bei der ohnehin schon anspruchsvollen Logistik. Zudem müsste auch ein sinnvoller Weg gefunden werden, die Flächen zu monetarisieren. Das Thema ist für Vogt interessant, ist aber kein Bereich, den er intensiv für Österreich verfolgt. Er hält stattdessen an der bewährten Unternehmensstrategie fest: Premiumlagen und qualitativ hochwertige Projekte haben Vorrang. Der Markt sei aktuell zäh, aber die Wende sei nah. DLH Austria hat auch schon einige Projekte in der Pipeline, über die noch nicht berichtet werden kann. Warum inmitten einer Rezession bauen? „Wer Flächen zur Verfügung stellen kann, wenn der Markt wieder anzieht, wird erfolgreich sein. Deshalb bauen wir vor“, so Vogt.

Apropos Bauen: Hier hätte Vogt schon einen Wunsch an die Regierung, denn politische Rahmenbedingungen sind entscheidend für das Wachstum. „Entbürokratisierung ist ein wichtiger Hebel. Gerade Genehmigungsverfahren dauern oft zu lange“, klagt Vogt und hofft auf Entlastung. Unabhängig davon, ob sie nun kommt oder nicht, wird DLH Austria weiterhin Projekte umsetzen. Das Unternehmen habe in den zehn Jahren auf dem österreichischen Markt bereits gelernt, mit den Behörden umzugehen. Auch das sei erarbeitetes Know-how, das für die nächsten zehn Jahre sehr nützlich sein werde.

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Die Tochtergesellschaft Garbe Österreich, geleitet von Geschäftsführer Franz Kastner, hat im Jubiläumsjahr neue Büroräume in der Wiener Innenstadt – in der Walfischgasse, um genau zu sein – bezogen. „Dieser Schritt bringt uns an den Puls des Geschäfts“, sagt Kastner. Mit seinem Team hat er Großes vor: „Wir wollen hier Akzente setzen und den Standort mit innovativen Projekten weiterentwickeln“, so Kastner.

Das heißt jedoch nicht, dass sich Garbe hierzulande nicht schon längst als wichtiger Player etabliert hätte. Insgesamt 190.000 Quadratmeter verwaltet das Unternehmen bereits – 120.000 m² davon hat es selbst entwickelt, den Rest strategisch zugekauft. Das ergibt ein Volumen von etwa 250 Millionen Euro Assets under Management in unserer Heimat.

Dabei wird ein 360-Grad-Ansatz verfolgt, soll heißen: Garbe baut nicht nur, sondern integriert auch Real-Estate-, Portfolio- sowie Investment-Management. „Wir sind nicht auf kurzfristige Erträge aus, sondern stellen Investoren und Mietern eine Plattform zur Verfügung, die langfristige Wertschöpfung ermöglicht“, erklärt Kastner. Dabei merkt er an, dass sie vor allem österreichische Investoren ansprechen wollen, um heimisches Kapital für heimische Projekte zu begeistern. Dahinter stehe weniger Patriotismus als vielmehr der Gedanke der Resilienz.

Zwischen Stillstand und Erwartung

Apropos Projekte: Kastner sieht den Markt in Österreich längst nicht als gesättigt. Er spricht von einer Unterversorgung. Rund die Hälfte der Bestandsflächen entspricht nicht mehr den modernen Anforderungen, hinzu kommt ein deutlicher Mangel an geeigneten Arealen, nicht nur im Ballungsraum Wien.

Kastner ist aber Realist: Die Gegenwart des österreichischen Logistikimmobilienmarktes sei von Zurückhaltung geprägt, sagt er. Eine hohe Fertigstellungsrate treffe auf schwächere Nachfrage, weshalb in den kommenden Monaten kaum mit neuen Bauvorhaben zu rechnen ist. Doch Garbe denkt über den Zyklus hinaus.

Laut OECD wird die heimische Wirtschaft ab 2026 wieder wachsen, was auch die Nachfrage nach modernen Flächen beleben dürfte. „Wir wollen antizyklisch handeln“, betont Kastner. „Projekte, die wir jetzt anstoßen, sollen genau dann verfügbar sein, wenn der Markt wieder anzieht.“

Dass der Markt anziehen wird, steht für Kastner außer Frage. Ebenso, dass österreichweit weitere Flächen gebraucht werden. E-Commerce und insbesondere der Lebensmittel-Onlinehandel erfordern neue, flexible Gebäudekonzepte. Parallel steigt der Bedarf an Rechenzentren, die enorme Ansprüche an Energieversorgung und Standortwahl stellen. Hinzu kommt die hohe Nachfrage, ESG-konforme Immobilien bereitzustellen.

All das seien Gründe für Optimismus, so Kastner, der an dieser Stelle die auf drei große Geschäftsfelder – Sheds, Beds & Infrastructure – gestützte Strategie von Garbe erklärt. Der Bereich Beds (Wohnungen, Studenten- oder Altersheime, Hotels etc.) stehe in Österreich aktuell nicht im Fokus, und der Bereich Infrastructure (Erzeugung und Speicherung erneuerbarer Energien) werde ohnehin in jeder neuen Halle durch den Ausbau von PV-Anlagen mitgedacht.

Sheds sei der Bereich, auf den sich Kastner konzentrieren möchte. Hier sind unterschiedliche Asset-Gruppen zusammengefasst, von der klassischen Logistikimmobilie über industrielle Anlagen bis hin zu Tech Hubs und Rechenzentren – letztere genießen nicht zuletzt aufgrund des KI-Booms steigende Popularität. Kastner erzählt, dass er ein 40.000 m² großes Grundstück für ein Rechenzentrum im Auge hat. Mehr könne er aktuell nicht verraten.

Auch Kombinationen der unterschiedlichen Asset-Klassen werden geprüft – immerhin gehen Logistik und Daten Hand in Hand. Der Schwerpunkt der Österreich-Aktivitäten werde aber immer auf Industrie-, Logistik- und Unternehmensimmobilien liegen, sagt Kastner. „Da sind wir stark und sourcen die besten Grundstücke, die wir dann mit den richtigen Nutzern matchen“, so Kastner.
Diese langjährige Expertise, man könnte fast schon von Fingerspitzengefühl sprechen, sei besonders für Build-to-suit-Projekte, die Garbe ebenfalls realisiere, entscheidend.

Revitalisierung statt Neuversiegelung

Eine der größten Zukunftschancen sieht Kastner in der Entwicklung von Brown- und Greyfields. Die neu gegründete Business Unit Garbe Regeneration vertieft das Know-how in der Sanierung kontaminierter Standorte und der Anpassung älterer Immobilien an moderne Anforderungen.

Ein Vorzeigeprojekt entstand bereits in Kottingbrunn, wo auf einer ehemaligen Deponie eine neue Logistikimmobilie errichtet wurde. „Wir haben damit gezeigt, dass nachhaltige Entwicklung auch bedeutet, bestehenden Boden klug zu nutzen, statt neue Flächen zu versiegeln“, so Kastner.

Damit Brownfields im größeren Stil erschlossen werden können, braucht es Unterstützung seitens der Politik. Beschleunigte Genehmigungsverfahren, gezielte Förderungen und mehr Transparenz bei verfügbaren Flächen sind aus Kastners Sicht entscheidend. „Ein digitaler Brownfield-Kataster würde die Planbarkeit erheblich verbessern. Am Ende geht es aber auch um das Zusammenspiel zwischen Gemeinden, Investoren und Anrainern.“
Nachhaltigkeit sei für Garbe keine Option mehr, sondern ein Muss, erklärt Kastner. „Wir sprechen immer von Sustainonomics, also der Verbindung von ökologischer Verantwortung und wirtschaftlicher Tragfähigkeit.“

Der Blick nach vorn

Mit 60 Jahren Erfahrung, einer klaren Marktstrategie und dem neuen Standort im Herzen Wiens will Garbe in Österreich auch künftig Impulse setzen. Für Kastner steht fest: Der Markt wird seine Dynamik zurückgewinnen. „Unsere Aufgabe ist es, die richtigen Projekte zum richtigen Zeitpunkt verfügbar zu machen. Und wir wollen, dass sie sowohl den Bedürfnissen der Nutzer als auch den Anforderungen an Nachhaltigkeit gerecht werden.“

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Michael Schmid: Das erste Projekt-Closing war im Juni 2017. Damals war ich noch in der Schweiz tätig, stark technisch und im Projektmanagement eingebunden. Seit 2018 arbeiten wir nun gemeinsam. Ich denke, wir haben die Logistikstandards in Österreich ein Stück weit geprägt. DLH hatte dabei definitiv eine Pionierrolle – zum Beispiel beim Thema Nachhaltigkeit. Wir waren früh bei LED- Beleuchtung, heute Standard, und bei DGNB-Zertifizierungen, die damals in Silber noch eine Herausforderung waren. Heute sind die Gebäude Platin-zertifiziert. Die Zusammenarbeit ist auf Augenhöhe, sehr menschlich und kooperativ. In den letzten Jahren haben wir gemeinsam vier große Parks mit 300.000 m² realisiert.

Vogt: Anfangs haben wir die Entwurfsplanung noch an Dritte vergeben, die Ausführungsplanung kam von Goldbeck Rhomberg. Heute läuft alles aus einer Hand. Sobald wir ein interessantes Grundstück identifizieren, beziehen wir Goldbeck Rhomberg direkt ein – inklusive kompletter Planung. Über die Jahre haben wir einen hohen gemeinsamen Standard entwickelt, den wir bei jedem neuen Projekt weiter ausbauen.

Wie hat sich der Bau von Logistikimmobilien in diesen Jahren verändert?
Vogt: Da muss ich kurz weit ausholen. 2016/2017 lag der Leerstand in Österreich fast bei null. Was entwickelt wurde, war meist spekulativ – und wir waren mit die Ersten, die so etwas hier realisiert haben. Die Flächen waren schnell vermietet, Investoren fanden sich leicht. Dann sind andere Entwickler in den Markt geströmt, oft mit ähnlichem Modell. Das funktionierte eine Zeit lang sehr gut, bis sich die geopolitische Lage veränderte: Pandemie, Ukraine-Krieg, politische Instabilität in Österreich und Deutschland, hohe Inflation – besonders in Österreich immer noch über dem europäischen Schnitt.

Das Ergebnis: Die Leerstandsquote liegt inzwischen bei sieben bis acht Prozent, deutlich über dem EU-Durchschnitt von fünf Prozent. Spekulativ zu bauen ist aktuell kaum attraktiv. Wir starten Projekte heute vor allem dann, wenn ein Mieter sicher ist. Langfristig bin ich aber optimistisch: Rund die Hälfte der österreichischen Logistikimmobilien ist veraltet und erfüllt weder ESG- noch Nachhaltigkeitsstandards – hier besteht erheblicher Modernisierungsbedarf.

Schmid: Während der Pandemie brach etwa der Büromarkt stark ein, inzwischen kehrt langsam Präsenzkultur zurück. Im Logistikbereich herrscht dagegen Überangebot und verhaltene Stimmung. Die vielen Unsicherheiten führen zu einer Art Schockstarre: Alle warten ab, es passiert wenig.

Wir brauchen weniger Unsicherheitsfaktoren, besonders geopolitisch. In den USA, aber auch in Europa. Volkswirtschaftler sehen das oft als normale „Delle“, die sich in drei bis vier Jahren glätten könnte. Das Problem: Die Pandemie-Förderprogramme haben den Markt überhitzt, jetzt erleben wir den gegenteiligen Effekt – eine tiefe Delle mit vielen Insolvenzen, auch bei wichtigen Handwerksbetrieben. Hier muss Politik gegensteuern, um Qualität und Leistungsfähigkeit in der Bau- und Immobilienbranche zu sichern.

Welche Anforderungen stellen Kunden heute an moderne Immobilien?
Vogt: Einige Punkte sind heute Standard und ohne sie braucht man am Markt gar nicht mehr anzutreten. Ein hoher Baustandard und ESG-Konformität gehören dazu, ebenso Photovoltaik-Anlagen. Bei der Heizung setzen wir inzwischen meist auf Biomasse – eine Lösung, die wir uns in Deutschland abgeschaut haben.

Ein weiteres Muss: eine leistungsfähige digitale Infrastruktur. Gerade im E-Commerce, der nach der jüngsten Delle wieder wächst, ist Glasfaser unverzichtbar, um schnelle Datenzugriffe zu ermöglichen. Hinzu kommt die Vorbereitung auf Automatisierung: Wir haben beispielsweise eine Partnerschaft mit AutoStore. Damit eine Halle „AutoStore-ready“ ist, muss insbesondere der Boden höchste Anforderungen an Festigkeit und Ebenheit erfüllen.

Auch die Stromversorgung wird immer wichtiger. Künftig müssen nicht nur Pkw und kleinere Transporter, sondern auch schwere Lkw schnell geladen werden können. Dafür braucht es Standorte mit starker Strominfrastruktur. Der Schwerlastverkehr fährt zwar heute noch überwiegend mit Verbrenner, aber die Elektrifizierung wird kommen – und darauf müssen Immobilien vorbereitet sein.

Welche bautechnischen Innovationen oder Materialien treiben Sie im voran?
Schmid: Bei Goldbeck setzen wir seit 1969 auf eine elementierte, systematisierte Bauweise – für uns ist das keine Modeerscheinung, sondern eine gelebte Unternehmensphilosophie. Logistikgebäude haben sich seither enorm weiterentwickelt: Waren es früher einfache Lagerhallen, bei denen es genügte, dass sie dicht waren und der Boden eben, so sind sie heute hochkomplexe Dienstleistungszentren mit Kommissionierung und Automatisierung. Die zunehmende Automatisierung stellt besondere Anforderungen an die Bauqualität, etwa engere Maßtoleranzen.

Die systematisierte, vorgefertigte Bauweise bietet hier entscheidende Vorteile. Sie ermöglicht präzise Fertigung in der Fabrik, reduziert den Materialeinsatz und ist dadurch nicht nur wirtschaftlich, sondern auch nachhaltig. Tragwerke werden individuell angepasst, sind aber zugleich multifunktional – ganz gleich, ob sie aus Stahl, Beton, Holz oder in Hybridbauweise gefertigt werden. Jeder Werkstoff hat seinen Platz und wird je nach Anforderung gezielt eingesetzt.

In unserem eigenen Betonlabor konnten wir den CO₂-Ausstoß bei Fertigteilbeton um rund 35 Prozent senken, unter anderem durch alternative Zusatzstoffe, veränderte Zementrezepturen und eine spezielle UV-Vorbehandlung. Recycelter Stahl ist für uns längst Standard, und der CO₂-Fußabdruck hat sich zu einer zweiten Währung entwickelt, die in jedes Projekt einfließt. Wo es sinnvoll ist, ersetzen wir zudem ölgebundene Baustoffe durch ökologische Alternativen.

Auch in der Gebäudetechnik setzen wir auf flexible Heizsysteme, die mit unterschiedlichen nachhaltigen Technologien kombiniert werden können. Ziel ist es, Systeme zu schaffen, die selbst bei wechselnden Ladezyklen und häufig geöffneten Toren zuverlässig arbeiten.

Welche Schwerpunkte setzen Sie für die kommenden 3–5 Jahre?
Vogt: In den kommenden drei bis fünf Jahren wird City-Logistik für uns ein zen- traler Schwerpunkt bleiben. Zwar möchte ich nicht behaupten, dass wir rund um Wien oder generell außerhalb der Stadt bereits alle Möglichkeiten ausgeschöpft hätten, doch gerade in urbanen Räumen ist nachhaltiges Arbeiten entscheidend. Wir haben mehrere Projekte in Planung, wenn auch nicht mehr in der großen Dichte wie noch vor einigen Jahren. Un- ser Fokus liegt zunehmend auf Prime Lo- cations – und davon gibt es nur wenige. In Wien selbst wollen wir uns daher gezielt im Bereich City-Logistik etablieren und unsere Position dort weiter ausbauen.

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Stadtlogistik mit System

Vogt beschreibt den neuen Standort als „Teil der Lösung für ein leiseres, saubereres Wien“. Während große Mengen üblicherweise am Stadtrand über klassische Logistikzentren umgeschlagen werden, sollen künftig Einheiten mit bis zu vier Waggons parallel direkt auf das Gelände rollen. Dort werden die Waren umgeladen und in der sogenannten „Outbound-Halle“ auf Elektro-Vans und E-Scooter verteilt, die emissionsfrei ihre Touren in die Innenstadt antreten. Die Halle bietet Platz für bis zu 49 Fahrzeuge, die in einem permanenten Kreislauf ihre Ladung aufnehmen und sich anschließend im integrierten Stromnetz nachladen. Ein solches Drive-in-Konzept für elektrische Kleinverteilerfahrzeuge sei „weltweit nahezu einzigartig“, betont Vogt, weil es den Umschlag und die Ladeinfrastruktur in einem Gebäude vereint und so Leerfahrten und Zusatzemissionen vermeidet.

Grüne Logistik

DLH Austria plant für den Neubau eine DGNB-Zertifizierung in Gold und will damit einhergehend den ökologischen Fußabdruck weiter minimieren. Unter anderem sollen eine Photovoltaikanlage auf dem Bürogebäude sowie extensive Grünflächen am Perimeter zur Erfüllung der Anforderungen beitragen.

Für die dimensionale Gestaltung der Hallen war scharfer Pragmatismus gefragt: Zwei Einheiten zu je 3.800 Quadratmetern bieten mit sechs Toren genug Kapazität, ohne das „wilde Hinterhof-Chaos“, wie Vogt es nennt, entstehen zu lassen. Erfahrungswerte besagen, dass drei gleichzeitige Be- oder Entladungen pro Halle und bis zu zehn Umläufe pro Fahrzeug pro Tag möglich sind. Damit ist der Hub genau auf den urbanen Bedarf abgestimmt: Wer innerhalb der Stadt logistische Prozesse abwickeln möchte, benötigt hohe Umschlagsfrequenz statt großer Lagerkapazitäten. Vogt unterstreicht: „In der City muss das, was ich reinbringe, idealerweise am selben Tag wieder rausgehen.“

Pilotprojekt mit Signalwirkung

DLH Austria entwickelt das Projekt spekulativ, mit der klaren Aussicht, bis zur geplanten Inbetriebnahme im ersten Quartal 2026 einen langfristigen Single-User-Mieter zu finden. Gespräche mit Handels- und E-Commerce-Unternehmen laufen bereits, verrät Vogt, aber einen unterschriebenen Vertrag gebe es noch nicht. Eine exklusiv vereinbarte Partnerschaft könnte in den kommenden Monaten den Feinschliff am Konzept bringen.

Sollte das Wiener Pilotprojekt den Beweis erbringen, dass bimodale urbane Logistikhubs sowohl ökologisch als auch ökonomisch funktionieren – „wovon wir überzeugt sind“, so Vogt –, plant DLH, weitere Standorte in der Stadt und darüber hinaus zu entwickeln. Eine Erfolgsstory in Simmering wäre zugleich ein Signal für andere Metropolen, in denen Platz knapp, Emissionsvorgaben hoch und Verkehrsbelastung drückend sind. Christian Vogt bringt es auf den Punkt: „Wir setzen heute den Grundstein für die Logistik von morgen, mitten in der Stadt.“

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Investitionen von 49 Millionen Euro in Infrastruktur und Innovation

Die Investitionen in Höhe von 49 Millionen Euro flossen in den Ausbau zentraler Logistikstandorte, nachhaltige Immobilienprojekte und digitale Services. Am Stammsitz in Salzburg startet im ersten Halbjahr 2025 der Bau eines neuen Headquarters. Die Fertigstellung ist für Ende 2026 geplant. Ziel ist die Zentralisierung der innerstädtischen Standorte und die Hebung interner Synergien.

Internationales Standortwachstum: Rumänien, Steiermark, Wien

Der Lagermax-Standort Arad (Rumänien) wurde im Januar 2025 um ein Warehouse mit 23.000 m² erweitert. In Premstätten bei Graz errichtet das Tochterunternehmen FRIKUS derzeit eine 11.500 m² große Logistikhalle mit speziellem Lagerbereich für Lithium-Batterien. Die Halle wird nach BREEAM-Standards nachhaltig gebaut.

Nachhaltige Logistiklösungen im Fokus

Die Gruppe investiert zunehmend in Green Logistics: Der Fuhrpark von FRIKUS wird bereits zu 85 % mit HVO100-Kraftstoff (Hydrotreated Vegetable Oil) betrieben. Auch im Bereich der Batterielogistik baut Lagermax seine Kompetenz aus – unter anderem durch das spezialisierte Tochterunternehmen LogBATT GmbH. Mit der Integration der Ambach Entsorgung GmbH stärkt die Gruppe ihr Angebot rund um die Logistik von Roh- und Wertstoffen – von Lithiumbatterien bis Future Waste.

Expansion im B2C-Geschäft: myLagermax wächst

Die Lagermax Autotransport GmbH setzt auf B2C-Dienstleistungen und hat das Serviceangebot unter der Marke myLagermax in Straßwalchen und Wien signifikant erweitert. Kund:innen erhalten dort ein umfangreiches Portfolio an hochwertigen Fahrzeugservices, individuell zugeschnitten auf Privatbedarfe.

Zudem entsteht am Standort Straßwalchen 2024 eine neue Photovoltaik-Anlage auf 9.000 m², inklusive 200 E-Ladepunkten für bis zu 400 Neufahrzeuge – ein klarer Schritt in Richtung nachhaltiger Energieversorgung im Bereich Fahrzeuglogistik.

Personalwachstum sichert Servicequalität

Im Zuge der Expansion wurde der Mitarbeiterstand gruppenweit auf 4.100 Beschäftigte erhöht. Um die hohe Servicequalität im B2B- und B2C-Segment langfristig zu sichern, setzt die Lagermax Gruppe weiterhin auf intensive Schulungs- und Weiterbildungsprogramme für ihre Teams.

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Optimal angebunden

„Die zentrale Lage und die Nähe zur Autobahn machen Bockenem zu einem attraktiven Standort im südlichen Niedersachsen“, erläutert Adrian Zellner, Mitglied der Geschäftsleitung von Garbe Industrial Real Estate. „Vor allem Logistikdienstleister und Distributionsunternehmen, die für ihr Geschäft auf eine gute Verkehrsanbindung angewiesen sind, finden hier optimale Bedingungen vor.“ Die nächstgelegene Autobahn-Anschlussstelle ist nur wenige 100 Meter entfernt und ohne Ortsdurchfahrt zu erreichen. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf insgesamt etwa 23 Millionen Euro.

In zwei Einheiten teilbar

Auf dem Grundstück plant Garbe Industrial Real Estate eine Logistikimmobilie mit einer Hallenfläche von rund 17.000 m². Hinzu kommen ca. 820 m2 Bürofläche und etwa 790 m² Lagermezzanine. Der Neubau soll über 17 Überladebrücken und zwei ebenerdige Sektionaltore verfügen. Auf dem Außengelände sind Stellplätze für 50 Pkw und vier Lkw vorgesehen. Die Immobilie wird so konzipiert, dass sie in zwei Einheiten teilbar ist.

DGNB-Gold-Zertifizierung angestrebt

Die Immobilie wird nach dem umwelt- und klimaschonenden Energieeffizienzstandard KfW 40 entwickelt. Zur Gewinnung regenerativer Energie soll auf der Dachfläche eine Photovoltaikanlage mit einer Leistung von zwei Megawatt Peak installiert werden. Geprüft wird momentan, ob zur Erzeugung von Strom und Wärme eine Biogasanlage in der Nachbarschaft genutzt werden kann. Garbe Industrial Real Estate strebt für das Gebäude eine Zertifizierung nach dem Gold-Standard der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen an. Unter die Bodenplatte einer Einheit wird eine Folie zur Abdichtung gemäß Wasserhaushaltsgesetz (WHG) eingezogen.

Erste Gespräche mit Interessenten

Wann mit dem Bau begonnen wird, steht noch nicht fest. „Zuvor müssen auf dem Grundstück Höhenunterschiede von bis zu neun Metern ausgeglichen werden“, erläutert Zellner die aufwendigen vorbereitenden Maßnahmen. Gespräche mit Mietinteressenten laufen bereits. „Wir stehen in aussichtsreichen Verhandlungen mit einem Nutzer, der die Immobilie voraussichtlich im Jahr 2026 beziehen möchte.“

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Strategisch attraktive Lage
Auf einer Gesamtfläche von rund 14 Hektar entstand hier eine hochmoderne Infrastruktur für die Logistikbranche mit gesamt 70.000 qm Fläche in zwei Abschnitten, die aufgrund der strategischen Lage unweit wichtiger Verkehrsachsen eine hervorragende Anbindung an das gesamte europäische Transportnetz bietet.
Mit der Entwicklung des Campus wird die große Nachfrage nach modernen, flexiblen Logistikflächen bedient. Die Region profitiert von ihrer Nähe zu Wien, wodurch der Campus in Ebergassing besonders für Unternehmen aus den Bereichen Contract Logistic und E-Commerce attraktiv ist.

Moderne, nachhaltige Logistikimmobilie
Der Abschnitt „Nord“ stellt einen wesentlichen Teil des Gesamtprojekts dar und umfasst circa 40.000 qm hochmoderne Lager- und Büroflächen. Die Infrastruktur des Bauabschnitts ist auf die Anforderungen der heutigen Logistikbranche ausgerichtet, darunter effiziente Zugangswege, großzügige Parkflächen und moderne Lagermöglichkeiten.
Die voll vermietete Anlage stärkt die Position des LC Ebergassing als führenden Standort für Logistik in der Region. Der Campus wird dabei nicht nur durch seine Infrastruktur, sondern auch durch nachhaltige Bauweise und umweltfreundliche Lösungen geprägt, die den heutigen Ansprüchen an moderne Gewerbeimmobilien gerecht werden, was durch eine DGNB Gold-Zertifizierung nachgewiesen ist.

Leuchtturmprojekt bedient hohe Nachfrage
Der Verkauf an EQT Exeter ist nicht nur eine wichtige Transaktion für die beteiligten Parteien, sondern auch ein Indikator für die anhaltend starke Nachfrage nach Logistikimmobilien in Österreich.
Christian Vogt, Geschäftsführer DLH Real Estate Austria: „Wir freuen uns natürlich sehr mit EQT Exeter einen renommierten Investor als Käufer für den Nordteil des Campus gefunden zu haben und ein Leuchtturmprojekt für die Branche entwickelt zu haben“.

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