Herr Vogt, die Branche hat lange auf Zinssenkungen gewartet und diese kamen nun im Sommer. Spüren Sie seitdem ein leichtes Aufatmen in der Branche?
Es steigt jedenfalls der Optimismus. Wir haben im Juli ein sehr erfolgreiches Closing gehabt, bei dem wir den letzten Teil vom Industrial Campus Vienna East in Enzersdorf an der Fischa verkauft haben. Das ist die erste Transaktion im österreichischen Logistikmarkt seit 18 Monaten, und darauf haben sicherlich viele gewartet. Denn irgendwann muss man ein bisschen in die Gänge kommen in puncto Transaktionen. Es wurden schon viele Grundstücke gesucht und gekauft, es wurden Immobilien gebaut und vermietet, aber es geht darum, diese dann auch zu verkaufen – das ist unser Geschäftsmodell. Hierfür braucht es Käufer, die bereit sind, Preise zu zahlen, die es uns ermöglichen, profitabel zu entwickeln. Und das wiederum ist abhängig von der Zinsstruktur. Wenn die Zinsen zu hoch sind, sind die Rentabilitäts-Erwartungen der Käufer natürlich auch höher. Hinzu kommt auch, dass aufgrund der hohen Inflation die Baukosten und in Österreich auch die Verkaufspreise für Grundstücke stark gestiegen sind. Das wirkt sich dann auf den Verkaufspreis aus und erschwert das Ganze.
Wir haben unsere großen Projekte, die wir noch nicht verkauft haben, wie zum Beispiel den Logistikcampus Ebergassing, in einer Zeit gestartet, als die Situation auf dem Markt etwas einfacher und entspannter war. Davon profitieren wir sicherlich momentan.
Es gibt immer mehr Logistikimmobilienentwickler, die in Österreich aktiv sind. Wie wirkt sich das auf die Grundstückspreise aus?
Der Markt in Österreich ist stark umkämpft. Als wir vor etwa acht Jahren in Österreich aktiv wurden, gab es nur zwei oder drei weitere Mitbewerber. Jetzt sind es 22 und alle haben das gleiche Ziel. Das sorgt dafür, dass mehrere Unternehmen für das gleiche Grundstück bieten, wodurch natürlich die Preise steigen.
Mit welchen Argumenten versuchen Sie, Grundstückseigentümer von sich zu überzeugen?
Was wir auf jeden Fall tun, ist unseren Background hervorzuheben. Wir haben stets eine gesicherte Finanzierung und eine solide Struktur. Das ist den Leuten oft ganz wichtig. Wir sind verlässlich und haben das bereits in Österreich bewiesen. Verkäufer können sich darauf verlassen, dass wir den Preis zahlen und auch zeitgerecht auf dem Grundstück bauen werden. Letzteres ist natürlich für Gemeinden, zu denen diese Grundstücke gehören, wichtig, weil sie ja eigene wirtschaftliche Ziele verfolgen und wissen wollen, wann sie mit Arbeitsplätzen und der Kommunalsteuer rechnen können.
Hat sich in der Zeit, seitdem Sie in Österreich tätig sind, auch politisch etwas verändert?
Der politische Druck, sich mit dem Thema Nachhaltigkeit auseinanderzusetzen, ist kontinuierlich gewachsen. Das ist auch gut so, da man auf jeden Fall nachhaltig denken und handeln muss. Die Politik hat Ernst gemacht und Gesetze eingeführt wie das strengere UVP-Gesetz. Diese legislativen Schritte führen dazu, dass Entwickler noch mehr Anforderungen erfüllen müssen, bevor sie die Erlaubnis bekommen, irgendwo eine Immobilie zu bauen. Da das Thema Nachhaltigkeit immer wichtiger wird, wächst aber auch der Widerstand gegen neue Bauten. Die Logistik wird gerne als böse dargestellt, als umweltverschmutzend und flächenversiegelnd. Aber Menschen vergessen immer, dass die Logistik dazu dient, die Bedürfnisse der Bürger und der Wirtschaft zu befriedigen.
Sie haben anfangs das Closing in Enzersdorf an der Fischa erwähnt. Sind für heuer weitere Transaktionen geplant?
Das nächste große Projekt ist Ebergassing und das ist soweit fertiggestellt. Die Immobilie wird allerdings geteilt in zwei Baubereiche: Süd und Nord. Insgesamt gibt es dort 13 Hallen, von denen wir zwölf bereits vermietet haben. Das ist ein großer Erfolg, auf den wir sehr stolz sind, denn wir befinden uns ja doch in einer Zeit, in der die Wirtschaft von Rezession geprägt ist. Aber auch für die letzte in Ebergassing verfügbare Halle gibt es schon großes Interesse. Wir werden den Südteil noch im August verkaufen – das wird die erste echte Transaktion des Jahres 2024 sein, denn Enzersdorf wurde ja schon 2022 verkauft, heuer fand nur das Closing statt. Diese Transaktion ist auch ein starkes Signal an den Markt und an Investoren.
Was steht noch an für heuer?
Wir sind gerade dabei, einen zweiten Investor für Ebergassing zu suchen, und sind sehr optimistisch, dass wir in diesem Jahr auch noch den Nordteil veräußern können. Dieser Teil ist schon komplett vermietet und auch auf alle Nachhaltigkeitskriterien überprüft worden. Warum also nicht veräußern? Unser Ziel ist, bis zur Expo Real im Oktober maximal drei Investoren zu finden und nach der Messe zu entscheiden, an wen die Hallen gehen sollen. Wir wollen nicht an Hedgefonds verkaufen, was gewissermaßen auch mit Nachhaltigkeit und Vertrauen zu tun hat. Die Gemeinden, mit denen wir zusammenarbeiten, werden sich ab dem Zeitpunkt des Verkaufs mit dem neuen Eigentümer auseinandersetzen müssen. Wir wollen für konstante Prosperität der Gemeinden sorgen, lange nachdem wir verkauft haben. Auch so schaffen wir Vertrauen bei künftigen Gemeinden.
